路線価 (2023) 東京都港区白金4-468-49外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区白金４丁目４６８番４９外
価格時点	2023 年
駅名	白金台駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 396万7,200 円
1平米当たり	1平米 120万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億9,600万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億9,600万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 515万7,360 円／坪 1平米 156万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区・品川区内の高級住宅地域である。需要者の中心は自用目的の個人・法人、不動産開発業者等の法人である。都心部においてはマンションや賃貸住宅の需要は依然として強く、土地需要も安定的である。街路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られ、対象地の規模で単価は１．５百万円／㎡前後の取引が多く見られる。 (2) 同一需給圏は港区、品川区、渋谷区内を中心とした閑静な高級住宅地域である。需要者の中心は自用目的の個人・不動産業者等である。都心部においてはコロナ禍においても住宅需要は堅調であり、地価も上昇傾向にある。対象標準地は特に地域的名声の高い住宅地域であり土地の供給は少ないことから高値で取引されるケースも多い。市場の中心価格帯は敷地規模により幅が見られ、単価で１６０万円／㎡前後、総額で数億円以上の取引が多く見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は共同住宅や戸建住宅が見られる高級住宅地域にあり、住環境や地域の名声を重視した取引が中心と考えられ、比準価格が説得力を有するが、周辺では共同住宅も見られることから、収益性についても考慮すべきである。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は共同住宅や戸建住宅が見られるステータスの高い住宅地域であり敷地規模も戸建としては比較的大きい土地が多い。典型的な需要者は居住の快適性、利便性等を重視することから市場の実態を反映した比準価格の説得力が高いが周辺では共同住宅も見られることから、収益性についても一定程度勘案の上、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白金台駅北東方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区白金４丁目４６８番４９外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項は無い
街路	基準方位北　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	日影規制
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域であり、当面は概ね現況のまま推移するものと予測する。 (2)中規模程度の一般住宅が建ち並ぶ中に、共同住宅等も見られる閑静な住宅地域であり、当面は概ね現況のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 538万8,780 円 1平米 163万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 538万8,780円 1平米 163万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 542万1,840円 1平米 164万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内では低金利政策が続いており、住宅ローン金利も横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。 (2)ウィズコロナの下で景気は持ち直しの動きが見られる。物価上昇や金融緩和政策が続く中で地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)熟成した住宅地域であり、特に地域に影響を与える開発事業等は見られない。都心部の住宅地の需要は高い状態が続いている。 (2)閑静な高級住宅地域であり、地域に影響を与える変動要因は特に見られない。
個別的要因	(1)画地条件が良いため代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要因に変動は見られない。 (2)対象地域の標準的な住宅地で特に個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金４丁目４６８番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	123万5,568 円／平米 408万4,788 円／坪
推定価格 平米 坪	151万2,760 円／平米 500万1,185 円／坪
標準価格 平米 坪	149万7,782 円／平米 495万1,667 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	236 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金４丁目４６８番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	106万3,352 円／平米 351万5,442 円／坪
推定価格 平米 坪	138万1,028 円／平米 456万5,679 円／坪
標準価格 平米 坪	162万6,653 円／平米 537万7,715 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＴＳ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金４丁目４６８番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	138万2,488 円／平米 457万505 円／坪
推定価格 平米 坪	136万8,155 円／平米 452万3,120 円／坪
標準価格 平米 坪	149万1,990 円／平米 493万2,519 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	234 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金４丁目４６８番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	179万3,162 円／平米 592万8,194 円／坪
推定価格 平米 坪	172万7,865 円／平米 571万2,322 円／坪
標準価格 平米 坪	179万9,859 円／平米 595万334 円／坪
査定価格 平米 坪	184万 円／平米 608万3,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情