路線価 (2023) 東京都港区南麻布1-35-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区南麻布１丁目３５番１外
価格時点	2023 年
駅名	麻布十番駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 697万5,660 円
1平米当たり	1平米 211万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1040 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,120万7,340 円 1平米 339万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1040 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,120万7,340 円／坪 1平米 339万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内の麻布、青山、赤坂、白金地区等を中心とした高層共同住宅地域である。需要者の中心は、法人、大手不動産業者等が予想される。利便性の高い住宅地域であり、従来より都心立地の住宅地として根強い人気がある。立地条件の良いマンション用地の需要は引き続き良好で、コロナ禍の影響は少なく地価は上昇傾向を示した。需要の中心価格帯は、１０００㎡程度の土地で３２億円～３７億円程度である。 (2) 近隣地域は麻布十番駅徒歩圏の共同住宅地域で、同一需給圏は主として港区の麻布、青山、赤坂、白金及び白金台等の品等及び生活利便性の高い共同住宅地域である。需要者の中心は潤沢な資金力を有する大手不動産業者または不動産投資法人等であり、都心好立地のマンション用地の稀少性並びに堅調なエンド需要を背景に、コロナ禍においても地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、１０００㎡前後の土地で３０億円～５０億円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は利便性の高い高層共同住宅地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅からの利便性も良好な共同住宅地で投資採算性が重視される傾向を有するが、開発法は想定事項も多い。従って、比準価格を中心に開発法を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域における住宅地の事例を採用して得られた本件比準価格は、昨今の需給動向を反映した規範性の高い価格である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性を反映した理論的な価格であるが、投下資本収益率等の想定事項も多く、想定条件の如何により価格が大きく変動し得る。従って、本件ではより実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	麻布十番駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	314.6 坪 (1040 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅の中に事務所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区南麻布１丁目３５番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層共同住宅を中心に発展しつつある住宅地域で、高度利用が進むと予測する。 (2)中小規模の共同住宅や店舗兼居宅も散見されるが、土地の高度利用への期待が高く、将来的には土地が集約され高層共同住宅に建て替わっていくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,150万4,880 円 1平米 348万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,180万2,420 円 1平米 357万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,150万4,880円 1平米 348万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 1,074万4,500円 1平米 325万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,180万2,420円 1平米 357万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 1,074万4,500円 1平米 325万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向を示したが、建築費高騰や空室率増加等により不透明感は継続している。 (2)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。
地域要因
(1)マンション等の多い人気の高い住宅地域で需要は安定している。地価は上昇傾向を示した。 (2)麻布十番駅勢圏の人気の住宅地域で、底堅いエンド需要を背景に不動産開発業者の取得意欲は旺盛である。地価は一般的要因の影響を受け推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	299万2,843 円／平米 989万4,339 円／坪
推定価格 平米 坪	304万254 円／平米 1,005万1,080 円／坪
標準価格 平米 坪	316万6,931 円／平米 1,046万9,874 円／坪
査定価格 平米 坪	317万 円／平米 1,048万20 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	353万1,300 円／平米 1,167万4,478 円／坪
推定価格 平米 坪	354万8,116 円／平米 1,173万71 円／坪
標準価格 平米 坪	337万9,158 円／平米 1,117万1,496 円／坪
査定価格 平米 坪	338万 円／平米 1,117万4,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	375万4,417 円／平米 1,241万2,103 円／坪
推定価格 平米 坪	363万9,997 円／平米 1,203万3,830 円／坪
標準価格 平米 坪	405万3,449 円／平米 1,340万702 円／坪
査定価格 平米 坪	405万 円／平米 1,338万9,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	303万7,555 円／平米 1,004万2,157 円／坪
推定価格 平米 坪	304万3,511 円／平米 1,006万1,847 円／坪
標準価格 平米 坪	326万5,570 円／平米 1,079万5,974 円／坪
査定価格 平米 坪	327万 円／平米 1,081万620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	328万1,393 円／平米 1,084万8,285 円／坪
推定価格 平米 坪	335万302 円／平米 1,107万6,098 円／坪
標準価格 平米 坪	333万320 円／平米 1,101万38 円／坪
査定価格 平米 坪	333万 円／平米 1,100万8,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情