路線価 (2023) 北海道釧路市昭和中央4-9-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市昭和中央４丁目９番１３外
価格時点	2023 年
駅名	新富士駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (985 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (985 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,885 円／坪 1平米 4万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新釧路川以西の鳥取・昭和地区の主要道路沿いの業務地域全域であるが、核店舗に依存する立地条件から隣接釧路町を含めた同類地域との競合関係にある。需要者の中心は、大手本州資本並びに地元関連業者が主流であるが、核店舗たるイオン昭和店が集客の主要原動力となり熟成してきたが、更なる熟成は鳥取地区に競合店が現れ経済的位置づけの流動化傾向が感じられる。周辺は大中規模の画地が混在しており、中心となる価格帯の特定は困難である。 (2) 同一需給圏は市内において路線型の商業地域を形成している圏域であり比較的広域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資本も含む。大型ＳＣを核店舗とし大手資本の店舗が認められ、当市の中では最も繁華性に優る地区である。近時は類似地域における新規店舗出店があり、競争は激化しており、繁華性の減退が確認できる。地価動向は弱含みで推移している。画地規模はまちまちであるため中心となる価格帯は判定し難い。今後の情勢等を注視する必要がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は大型核施設に依存する状況で、核店舗内並びに周辺にも数店舗の閉店が見られ、新業態の店舗が張付いたがやや低調な推移である。計画された地域として店舗併用の共同住宅が見受けられ、収益価格は一定の位置づけを占める地域。但し、核施設駐車場の返却等、業務地域としての広がりは無く繁華性の陰りが感じられる。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。尚、当該地域は同一性を有する地価公示標準地が存在しない。 (2) 近時は店舗の新規投資の動きが認められるものの、利便性良好な地域として店舗等との併用で共同住宅立地の可能性がある。本件では、比準価格を重視し収益価格を参考として、広域的見地からの検討、昨今の経済情勢、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。
交通
交通施設	ＪＲ新富士駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	297.9 坪 (985 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模小売店舗等が建ち並ぶ郊外の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市昭和中央４丁目９番１３外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地。
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業完了地内の大型商業施設を核とした商業地域
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)集客の核となる大型商業施設周辺で概ね順調な商業集積が認められた商業地域。近時大型店の駐車場返還等、更なる商業集積の充実にやや不安定要因が伺える状況から弱含みな推移を予想する。 (2)大型店舗を核とし各種優良店舗が立地する環境にある。他の複合型商業施設との競争が激化しているため、当地区の繁華性は低減している。地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向。 (2)強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持する地区等が混在し、地価動向の多極化が進行している。
地域要因
(1)核店舗であるイオン釧路昭和店の影響度の低下と、昭和・鳥取地区の各商業地と競合。 (2)他地区との競合により相対的な位置づけは低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和中央４丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,692 円／平米 13万1,222 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,084 円／平米 11万9,294 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,479 円／平米 15万6,966 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和中央４丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,596 円／平米 8万7,926 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,856 円／平米 8万2,174 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,618 円／平米 9万1,305 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和中央４丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,338 円／平米 13万9,969 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,568 円／平米 13万812 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,651 円／平米 13万7,698 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和中央４丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,928 円／平米 9万2,330 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,247 円／平米 9万79 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,835 円／平米 13万1,695 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和中央４丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,431 円／平米 10万7,217 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,431 円／平米 10万7,217 円／坪
標準価格 平米 坪	4万539 円／平米 13万4,022 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情