路線価 (2023) 東京都港区白金台3-55-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区白金台３丁目５５番４外
価格時点	2023 年
駅名	白金台駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 856万2,540 円
1平米当たり	1平米 259万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (935 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,322万4,000 円 1平米 400万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (935 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,315万7,880 円／坪 1平米 398万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内及び隣接区内も含むマンション開発可能な画地を有する地域全域である。需要の中心は潤沢な資金力を有する開発目的の大手不動産会社や投資法人等である。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、開発素地の希少性は高く、価格は依然として高水準にある。市場の中心価格帯は土地総額で概ね１０億～５０億円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は、港区内の白金・高輪地区のほか、品川区・目黒区内の高級住宅地域の存する圏域である。大規模なマンション適地の主たる需要者は、取引総額が嵩むことから資金力を有する大手開発事業者等に限定される。同一需給圏における分譲マンションのエンドユーザーの需要は富裕層を中心に底堅く、マンション開発素地に対する強い引合いも見込まれる。１，０００㎡程度の土地の中心価格帯は３５～４５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、目黒通り沿いの駅に近接したマンション開発適地である。比準価格は、広域的な同一需給圏から規範性のある事例を採用して試算した。開発法による価格は投資採算性から求めた価格でディベロッパー等が重視する価格である。本件では同種開発用物件に対する市場性を反映した比準価格、投資採算性を反映した開発法による価格とも説得力を認め、前年価格からの検討を踏まえ両試算価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、取引事例を基礎として試算しているが、分譲マンションに適する画地規模の事例が少なく相対的な説得力はやや劣る。開発法による価格は、最近の分譲価格に基づき分譲収入を査定するとともに、開発事業者の実態に即して投下資本収益率等を査定しており、開発事業の採算性を直接的に反映して高い説得力を有する。そこで、開発法による価格を重視し、比準価格も参酌して、前年価格からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白金台駅南西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	282.8 坪 (935 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅兼診療所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層共同住宅、店舗兼共同住宅の建ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部第１種住居
基準建ぺい率	97 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	484 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区白金台３丁目５５番４外
標準地の範囲
東	60 m
西	90 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域で、単独の店舗は散見される程度である。高層住宅地として熟成度を高めて行く地域であると予測する。 (2)幹線道路沿いに高層共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、最寄駅との接近性等の利便性にも優れる。今後も現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,391万8,260 円 1平米 421万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,335万6,240 円 1平米 404万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,391万8,260円 1平米 421万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 1,282万7,280円 1平米 388万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,335万6,240円 1平米 404万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 1,282万7,280円 1平米 388万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあらゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格とも収益力低下においても堅調に推移している。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)利便性が高く、人気の高い住宅地であり、高額所得層需要を中心とし、新型コロナウイルス感染症流行の影響は殆ど見られない。 (2)「白金台」駅へのアクセスに優れた「目黒通り」沿いの地域であり、利便性・視認性に優れ、稀少性も高く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台３丁目５５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	326万8,415 円／平米 1,080万5,380 円／坪
推定価格 平米 坪	356万2,128 円／平米 1,177万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	425万749 円／平米 1,405万2,976 円／坪
査定価格 平米 坪	421万 円／平米 1,391万8,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	453 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台３丁目５５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	287万7,554 円／平米 951万3,194 円／坪
推定価格 平米 坪	295万8,939 円／平米 978万2,252 円／坪
標準価格 平米 坪	554万1,084 円／平米 1,831万8,824 円／坪
査定価格 平米 坪	549万 円／平米 1,814万9,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	343 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台３丁目５５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	457万6,866 円／平米 1,513万1,119 円／坪
推定価格 平米 坪	450万5,769 円／平米 1,489万6,072 円／坪
標準価格 平米 坪	514万9,450 円／平米 1,702万4,082 円／坪
査定価格 平米 坪	510万 円／平米 1,686万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台３丁目５５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	423万7,339 円／平米 1,400万8,643 円／坪
推定価格 平米 坪	422万4,997 円／平米 1,396万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	361万1,109 円／平米 1,193万8,326 円／坪
査定価格 平米 坪	357万 円／平米 1,180万2,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	573 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台３丁目５５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	408万124 円／平米 1,348万8,890 円／坪
推定価格 平米 坪	340万3,437 円／平米 1,125万1,763 円／坪
標準価格 平米 坪	401万3,487 円／平米 1,326万8,588 円／坪
査定価格 平米 坪	397万 円／平米 1,312万4,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情