路線価 (2023) 東京都港区新橋1-103-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区新橋１丁目１０３番４
価格時点	2023 年
駅名	内幸町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 3,438万2,400 円
1平米当たり	1平米 1,040万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,396万9,800 円 1平米 1,330万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,396万9,800 円／坪 1平米 1,330万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区、千代田区および中央区内の、事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。需要者の中心は不動産ファンド等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。コロナ禍以降オフィスの空室率は上昇、募集賃料も下落しているが、都心部の不動産投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で１０，０００千円／㎡超、総額１５０億円超である。 (2) 同一需給圏は、港区及びその周辺区にあって、高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域の存する圏域である。主要な需要者層として、Ｊ－ＲＥＩＴ、不動産私募ファンド、資金力を有する大手不動産会社等が想定される。事務所用地については、在宅勤務の拡大等を背景に先行きに対する不透明感が高まりつつあるが、現時点では大きな需要の減退等はみられない。なお、土地価格（総額）では１００億円超の高額の取引もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新橋駅に近い高度商業地域にあり、需要者は賃貸事務所の開発業者等の法人が中心と考えられる。投資採算性を反映した収益価格も、市場性を反映した実証的な比準価格も重視されることから、収益価格と比準価格を関連づけ、対象不動産は基準地でもあることから昨年７月１日からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 対象標準地は、店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制等に適合する建物を想定した不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した価格であるが、市場参加者が資産性を重視して行動するときは相対的な説得力は劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格も参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	内幸町
距離	0 m
土地の状態
土地面積	355.7 坪 (1176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B3
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区新橋１丁目１０３番４
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域に隣接する西新橋交差点附近で大型ビルが竣工し、日比谷通り沿いでも建替工事が行われている。今後も新橋駅を中心として一層の機能更新も期待されているが、近隣地域は当面は現状を維持すると予測する。 (2)幹線道路沿いに高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域であり、将来的に周辺の再開発事業等により都市機能が更新されていくものと見込まれるが、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,628万4,000 円 1平米 1,400万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,562万2,800 円 1平米 1,380万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,628万4,000円 1平米 1,400万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 4,297万8,000円 1平米 1,300万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,562万2,800円 1平米 1,380万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 4,297万8,000円 1平米 1,300万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内では低金利政策が続いており、貸出金利は横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)地域要因に影響を与える開発事業等は見られない。事務所の空室率は高止まり、募集賃料は下落しているが、売買市場は底堅い状態が続いている。 (2)「外堀通り」沿いの利便性に優れる高度商業地域であり、高額取引も見られるが、オフィス空室率の上昇を反映し、地価の大幅な上昇は見込み難い。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目１０３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,594万3,254 円／平米 5,270万8,398 円／坪
推定価格 平米 坪	1,293万1,750 円／平米 4,275万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	1,402万5,759 円／平米 4,636万9,159 円／坪
査定価格 平米 坪	1,400万 円／平米 4,628万4,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	10.7 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目１０３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,127万1,097 円／平米 3,726万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1,100万8,469 円／平米 3,639万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	1,352万3,918 円／平米 4,471万73 円／坪
査定価格 平米 坪	1,350万 円／平米 4,463万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	840 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	48 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目１０３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,731万2,307 円／平米 5,723万4,487 円／坪
推定価格 平米 坪	1,677万9,621 円／平米 5,547万3,427 円／坪
標準価格 平米 坪	1,359万7,748 円／平米 4,495万4,155 円／坪
査定価格 平米 坪	1,360万 円／平米 4,496万1,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	北西
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目１０３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,564万5,345 円／平米 5,172万3,511 円／坪
推定価格 平米 坪	1,362万9,605 円／平米 4,505万9,474 円／坪
標準価格 平米 坪	1,514万4,006 円／平米 5,006万6,084 円／坪
査定価格 平米 坪	1,510万 円／平米 4,992万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	871 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	10.4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目１０３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,235万1,051 円／平米 4,083万2,575 円／坪
推定価格 平米 坪	1,261万7,446 円／平米 4,171万3,276 円／坪
標準価格 平米 坪	1,597万1,451 円／平米 5,280万1,617 円／坪
査定価格 平米 坪	1,600万 円／平米 5,289万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	669 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情