路線価 (2023) 東京都港区六本木4-14-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区六本木４丁目１４番４
価格時点	2023 年
駅名	六本木駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 2,525万7,840 円
1平米当たり	1平米 764万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	12億8,000万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,213万4,320 円 1平米 972万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	12億8,000万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,216万7,380 円／坪 1平米 973万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に六本木駅周辺の飲食業用途を中心に店舗・事務所が集積する高度商業地域が中心である。需要者は不動産投資法人、不動産ファンド等が中心となる。新型コロナウイルス感染症等の影響により、テナント需要は弱含みから回復の途上傾向にある。土地取引は少なく、複合不動産の供給も少ない。市場の中心的な価格帯は立地・規模等により開きがあり、土地単価で概ね１㎡当たり９５０～１０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、港区を中心とする高度商業地域である。主な需要者層は不動産開発・投資会社等が中心となっている。コロナ禍の影響により特に飲食店舗を中心とした空室率の増加と賃料の下落からの回復途上にある。景況感の影響を受けやすい業態の店舗・事務所等が多く見られるが、インバウンドなどへの期待から地価は反転傾向となっている。取引の中心価格帯は、土地で１０億円以上、複合不動産については数十億規模となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は十全に比較検討され、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸収入から得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、投資対象として収益も重視される。また、視認性の高い好立地の稀少性のある物件は需要も底堅い。以上を踏まえて、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場で生起した実際の取引事例から求められており、実証的で説得力の高い価格である。収益価格は収益性及び投資採算性を的確に示す理論的価格であり、特に商業地では重視される。近隣地域は賃貸目的のビルが中心であるため、収益価格も相応の説明力を有する。よって、収益価格並びに比準価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	六本木駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区六本木４丁目１４番４
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)六本木交差点付近の視認性のある繁華性の高い商業地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の利用状態を維持していくものと予測される。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,339万600 円 1平米 1,010万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,471万3,000 円 1平米 1,050万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,339万600円 1平米 1,010万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 3,124万1,700円 1平米 945万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,471万3,000円 1平米 1,050万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 3,124万1,700円 1平米 945万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。
地域要因
(1)六本木交差点付近は従来から繁華性の高い商業地域であり、飲食店等が多く、賃貸需要は弱含みから回復の途上にある。 (2)六本木駅周辺は、飲食店舗等がコロナ禍の影響による空室率上昇及び賃料下落からの回復の途上にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目１４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	756万9,927 円／平米 2,502万6,179 円／坪
推定価格 平米 坪	766万8,336 円／平米 2,535万1,519 円／坪
標準価格 平米 坪	904万2,849 円／平米 2,989万5,659 円／坪
査定価格 平米 坪	904万 円／平米 2,988万6,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目１４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,072万5,741 円／平米 3,545万9,300 円／坪
推定価格 平米 坪	1,074万6,980 円／平米 3,552万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	1,005万3,302 円／平米 3,323万6,216 円／坪
査定価格 平米 坪	1,010万 円／平米 3,339万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目１４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	884万4,638 円／平米 2,924万373 円／坪
推定価格 平米 坪	885万3,309 円／平米 2,926万9,040 円／坪
標準価格 平米 坪	1,011万8,067 円／平米 3,345万330 円／坪
査定価格 平米 坪	1,010万 円／平米 3,339万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目１４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,055万4,850 円／平米 3,489万4,334 円／坪
推定価格 平米 坪	1,045万2,376 円／平米 3,455万5,555 円／坪
標準価格 平米 坪	1,006万35 円／平米 3,325万8,476 円／坪
査定価格 平米 坪	1,010万 円／平米 3,339万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情