路線価 (2023) 東京都港区芝2-401-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区芝２丁目４０１番１
価格時点	2023 年
駅名	大門駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 889万3,140 円
1平米当たり	1平米 269万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	17億2,000万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,137万2,640 円 1平米 344万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	17億2,000万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,140万5,700 円／坪 1平米 345万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び周辺区の中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は賃貸事業を目的とする不動産事業者や収益物件取得を目的とする投資法人、自己使用目的の企業等である。視認性が高く、高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、不動産投資需要は堅調に推移している。画地規模、接道、視認性、容積率等により価格に幅があるが、土地取引は１５～２０億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は港区及び周辺区の幹線道路沿いの店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であると判定した。典型的な需要者は不動産業者や投資法人、自用目的の企業等である。国道等の幹線道路沿いの商業地は取引が少なく稀少性を有し、地価水準は安定している。中心価格帯は画地規模等の不動産の個別性により価格に幅があるが、中規模程度の土地取引で１５～２５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地における収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃貸事業を想定した収益性を重視する。本件では堅調な不動産市場の実勢を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地に賃貸用建物を想定し賃料収入からアプローチした理論的価格である。市場参加者は取引市場での実勢価格に着目すると共に賃貸事業における収益性も重視する。よって本件では実需を反映した比準価格を重視し収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大門駅南方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区芝２丁目４０１番１
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに中高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)国道沿いに店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。オフィスや店舗の他にもマンション等も見られるが地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,186万8,540 円 1平米 359万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,176万9,360 円 1平米 356万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,186万8,540円 1平米 359万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 1,110万8,160円 1平米 336万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,176万9,360円 1平米 356万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 1,110万8,160円 1平米 336万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、金融資本市場の変動等不透明感は増しつつあるが、ウィズコロナへの移行もあり、不動産市場は堅調に推移している。 (2)ウィズコロナの下で景気は持ち直しの動きが見られる。物価上昇や金融緩和政策が続く中で地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は無い。地価は上昇傾向で推移している。 (2)周辺はオフィス街であり地域要因に特段の変動は無いが、賃貸市場において実需の弱さも一部に見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内でほぼ標準的な画地である。 (2)個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内でほぼ標準的な画地である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝２丁目４０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	304万6,790 円／平米 1,007万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	346万9,955 円／平米 1,147万1,671 円／坪
標準価格 平米 坪	420万6,006 円／平米 1,390万5,056 円／坪
査定価格 平米 坪	421万 円／平米 1,391万8,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	46 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝２丁目４０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	397万432 円／平米 1,312万6,248 円／坪
推定価格 平米 坪	404万9,841 円／平米 1,338万8,774 円／坪
標準価格 平米 坪	370万8,646 円／平米 1,226万784 円／坪
査定価格 平米 坪	371万 円／平米 1,226万5,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝２丁目４０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万7,342 円／平米 713万2,173 円／坪
推定価格 平米 坪	219万6,174 円／平米 726万551 円／坪
標準価格 平米 坪	331万7,483 円／平米 1,096万7,599 円／坪
査定価格 平米 坪	332万 円／平米 1,097万5,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝２丁目４０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	247万5,248 円／平米 818万3,170 円／坪
推定価格 平米 坪	249万4,473 円／平米 824万6,728 円／坪
標準価格 平米 坪	349万3,660 円／平米 1,155万40 円／坪
査定価格 平米 坪	349万 円／平米 1,153万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝２丁目４０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	261万7,801 円／平米 865万4,450 円／坪
推定価格 平米 坪	284万3,759 円／平米 940万1,467 円／坪
標準価格 平米 坪	358万6,077 円／平米 1,185万5,571 円／坪
査定価格 平米 坪	359万 円／平米 1,186万8,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情