路線価 (2023) 東京都港区高輪3-466-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区高輪３丁目４６６番１５
価格時点	2023 年
駅名	品川駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 1,371万9,900 円
1平米当たり	1平米 415万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (537 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,785万2,400 円 1平米 540万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (537 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,791万8,520 円／坪 1平米 542万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び隣接区において主として高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。中心的な需要者は大手不動産会社、機関投資家、ファンド等である。オフィス賃貸市況は悪化したままであるが、不動産投資は旺盛であり、品川駅の拠点性の向上や駅周辺における複数の市街地再開発に対する期待も大きく、不動産価格は上昇している。需要の中心となる価格帯は標準地規模の土地で３０億円前後、土地建物の総額で４０～５０億円程度と把握される。 (2) 近隣地域は品川駅高輪口駅前の幹線道路沿い商業地域で、同一需給圏は主として都心３区のＪＲ線主要駅前に位置する高度商業地域である。需要者の中心は潤沢な資金力を有する大手不動産会社または不動産投資法人等が想定され、需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で総額２５億円～３５億円程度。リニア新幹線開通事業のほか、品川駅西口地区再開発等による都市機能の飛躍的向上が期待される地域であり、地価は上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性に優れた取引事例との比較により求められた価格で、市場の実勢水準が的確に把握できた。収益価格は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標である。ここで両価格の試算過程を再吟味したところ、信頼性に優劣がなかった。以上により、価格形成に与える影響が同等に高いものと判断して両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗兼事務所等が建ち並ぶ高度商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあるが、収益価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動する。一方、本件比準価格は取引当事者の属性や用途、利用目的等の類似した規範性の高い取引事例に基づく信頼性の高い価格であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	品川駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	162.4 坪 (537 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビル等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区高輪３丁目４６６番１５
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	将来的にはリニア中央新幹線開業や周辺市街地再開発事業の波及効果が期待される地域
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)品川駅ではリニア中央新幹線の開業に向けた最大級のターミナル化工事、駅周辺では複数の市街地再開発事業が進捗しており、将来的に近隣地域ではその波及効果を受け、集客力や利便性が高まっていくものと予測する。 (2)リニア中央新幹線の開業に合わせた品川駅西口駅前広場の整備や品川駅西口地区の開発、隣の高輪ゲートウェイ駅周辺開発の進展により、国際的なビジネス拠点として今後更に発展していくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,930万7,040 円 1平米 584万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,904万2,560 円 1平米 576万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,930万7,040円 1平米 584万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 1,715万8,140円 1平米 519万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,904万2,560円 1平米 576万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 1,715万8,140円 1平米 519万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内オフィス市況は軟調であるが、金融緩和下でコロナ禍後を見据えた商業不動産への投資は旺盛。投資利回りも低下傾向だが、金利上昇懸念強まる。 (2)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)品川駅の拠点性の向上、周囲の再開発波及への期待が高まる。一方で、建替えのためにホテル、店舗等の閉鎖が相次ぎ、一時的に集客力が衰えている。 (2)ターミナル駅前幹線道路沿いの商業地域で、駅前広場整備や周辺再開発の進捗により、地価は上昇傾向を呈している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域において標準的な規模・画地等の条件であり、代替競争関係にある他の不動産と比較して競争力は平均的といえる。 (2)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目４６６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,127万1,097 円／平米 3,726万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1,100万8,469 円／平米 3,639万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	585万2,456 円／平米 1,934万8,220 円／坪
査定価格 平米 坪	585万 円／平米 1,934万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	840 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	48 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目４６６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	261万7,801 円／平米 865万4,450 円／坪
推定価格 平米 坪	284万3,759 円／平米 940万1,467 円／坪
標準価格 平米 坪	550万501 円／平米 1,818万4,656 円／坪
査定価格 平米 坪	550万 円／平米 1,818万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目４６６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	959万3,636 円／平米 3,171万6,561 円／坪
推定価格 平米 坪	941万9,706 円／平米 3,114万1,548 円／坪
標準価格 平米 坪	588万3,639 円／平米 1,945万1,311 円／坪
査定価格 平米 坪	588万 円／平米 1,943万9,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目４６６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	423万7,339 円／平米 1,400万8,643 円／坪
推定価格 平米 坪	422万4,997 円／平米 1,396万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	583万5,631 円／平米 1,929万2,596 円／坪
査定価格 平米 坪	584万 円／平米 1,930万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	573 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目４６６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	283万6,488 円／平米 937万7,429 円／坪
推定価格 平米 坪	284万4,997 円／平米 940万5,560 円／坪
標準価格 平米 坪	554万5,803 円／平米 1,833万4,425 円／坪
査定価格 平米 坪	555万 円／平米 1,834万8,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	651 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情