路線価 (2023) 東京都港区赤坂4-147-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区赤坂４丁目１４７番１外
価格時点	2023 年
駅名	赤坂見附駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 1,454万6,400 円
1平米当たり	1平米 440万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	11億2,000万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,838万1,360 円 1平米 556万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	11億2,000万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,838万1,360 円／坪 1平米 556万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び隣接区において主として高層店舗兼事務所ビル又は高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者は転売・賃貸・開発目的の不動産会社、投資目的の機関投資家、ファンド等に加え、自用目的の法人も考えられる。オフィス賃貸市場は軟調であるが、商業用不動産とその用地需要は堅調であり、品不足もあって地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は標準地規模の土地で１０～１５億円、土地建物の総額で２０億円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は港区及び周辺区の商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替競争等の関係が強く認められる。需要者の中心は賃貸ビル経営等を行う資金調達力のある不動産会社等である。新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で高度利用可能な土地に対する取得需要は堅調で利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で１０億円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は赤坂地区を中心とした類似性の高い取引事例により求められた価格で、市場の趨勢が的確に把握できた。収益価格は標準地の規模、容積率、賃料水準等に照応する収益性を測定した価格で、中心的需要者の意思決定を左右するものである。両価格の試算過程を再吟味したところ、互いに遜色がなかった。以上により、両価格の価格形成に及ぼす影響力は同等に大きいものと判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は適切な取引事例から比準して求めたもので取引市場の実態を反映している。収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸運営することを想定して求めた価格で収益性を反映している。対象標準地の存する地域は収益性も考慮されるが市場性を重視して取引される傾向が強いため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤坂見附駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区赤坂４丁目１４７番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)青山通り沿いにあって老朽化した建物の建て替え等により土地利用の高度化が徐々に進んでいるものの、大規模な再開発計画等の特段の変動要因が見当たらないことから、今後暫くは現状のままで推移するものと予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,986万9,060 円 1平米 601万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,910万8,680 円 1平米 578万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,986万9,060円 1平米 601万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 1,798万4,640円 1平米 544万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,910万8,680円 1平米 578万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 1,798万4,640円 1平米 544万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内オフィス市況は軟調であるが、金融緩和下でコロナ禍後を見据えた商業不動産への投資は旺盛。投資利回りも低下傾向だが、金利上昇懸念強まる。 (2)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。同一需給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の競争力や選好性等に変動をもたらす特段の要因も見当たらない。 (2)賃貸市場は弱含みにあるが、国内外からの投資需要は強く、利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域において標準的な規模・画地等の条件であり、代替競争関係にある他の不動産と比較して競争力は平均的といえる。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂４丁目１４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	481万4,983 円／平米 1,591万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	487万2,763 円／平米 1,610万9,354 円／坪
標準価格 平米 坪	601万5,757 円／平米 1,988万8,093 円／坪
査定価格 平米 坪	602万 円／平米 1,990万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂４丁目１４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,072万5,741 円／平米 3,545万9,300 円／坪
推定価格 平米 坪	1,074万6,980 円／平米 3,552万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	597万544 円／平米 1,973万8,618 円／坪
査定価格 平米 坪	597万 円／平米 1,973万6,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂４丁目１４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	366万6,943 円／平米 1,212万2,914 円／坪
推定価格 平米 坪	391万119 円／平米 1,292万6,853 円／坪
標準価格 平米 坪	604万3,461 円／平米 1,997万9,682 円／坪
査定価格 平米 坪	604万 円／平米 1,996万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	88 ％
基準容積率	521 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂４丁目１４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	408万124 円／平米 1,348万8,890 円／坪
推定価格 平米 坪	340万3,437 円／平米 1,125万1,763 円／坪
標準価格 平米 坪	585万7,895 円／平米 1,936万6,201 円／坪
査定価格 平米 坪	586万 円／平米 1,937万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂４丁目１４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	868万7,352 円／平米 2,872万386 円／坪
推定価格 平米 坪	905万4,549 円／平米 2,993万4,339 円／坪
標準価格 平米 坪	607万6,879 円／平米 2,009万162 円／坪
査定価格 平米 坪	608万 円／平米 2,010万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	496 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情