路線価 (2023) 東京都港区南青山3-385外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区南青山３丁目３８５番外
価格時点	2023 年
駅名	表参道駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 3,378万7,320 円
1平米当たり	1平米 1,022万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,297万8,000 円 1平米 1,300万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,330万8,600 円／坪 1平米 1,310万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷・原宿・銀座等の高度商業地域。みゆき通りは情報発信拠点と位置づける高級ブランドの出店等が多く、マスコミにも取り上げられる機会が多い。売買が公表されることが少ないため取引当事者の把握は難しいが、主たる需要者は豊富な資金力を有するＲＥＩＴ等国内外の不動産ファンド、大手不動産会社等と考えられる。土地のみの取引は殆ど確認できないものの、３００㎡～５００㎡程度の土地で５０億円前後の取引になると見られる。 (2) 同一需給圏は、港区及びその周辺区にあって、中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域の存する圏域である。主要な需要者層としては、Ｊ－ＲＥＩＴ、不動産私募ファンド、大手不動産会社等が想定される。高級ブランド店舗等も出店する国内有数の商業地域であり、稀少性も認められるため底堅い需要が見込まれるが、新型コロナウイルス感染症の負の影響から完全な回復までには至っていない。土地価格は総額で数十億円の高額取引もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する高度商業地の取引事例を適切に選択して試算した。収益価格は最有効使用の店舗兼事務所を想定して試算した。主たる需要者はＲＥＩＴ等国内外の不動産ファンド、大手不動産会社等であり、かかる需要者は収益性も考慮するが、稀少性の非常に高い不動産は市場性も十分加味される。以上より、両試算価格とも十分精度を有すると判断して両価格を関連付け、類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、店舗兼事務所等の開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制等に適合する建物を想定した不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映して、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と収益価格とを関連付けて、類似する標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	表参道駅南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	115.8 坪 (383 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区南青山３丁目３８５番外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は高級ブランドショップ等が建ち並ぶ高度商業地としてその地位を確立しており、今後も高い繁華性を維持すると予測する。 (2)近隣地域は国内有数の商業地域内に所在し、高級ブランドショップ等が建ち並ぶ繁華性の高い地域であり、今後も引き続き高度商業地域としての性格を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,430万400 円 1平米 1,340万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,430万400 円 1平米 1,340万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,430万400円 1平米 1,340万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 4,264万7,400円 1平米 1,290万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,430万400円 1平米 1,340万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 4,264万7,400円 1平米 1,290万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)表参道駅に近接する日本を代表する繁華な高度商業地の一つ。賃料水準は高水準で安定的に推移している。 (2)「表参道」駅からのアクセスに優れた繁華性の高い高度商業地域であり、新型コロナウイルス感染症による負の影響も改善傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都港区南青山３丁目３８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,598万2,867 円／平米 5,283万9,358 円／坪
推定価格 平米 坪	1,623万8,593 円／平米 5,368万4,788 円／坪
標準価格 平米 坪	1,343万1,425 円／平米 4,440万4,291 円／坪
査定価格 平米 坪	1,380万 円／平米 4,562万2,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山３丁目３８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1,277万3,576 円／平米 4,222万9,442 円／坪
推定価格 平米 坪	1,292万2,394 円／平米 4,272万1,435 円／坪
標準価格 平米 坪	1,336万3,386 円／平米 4,417万9,354 円／坪
査定価格 平米 坪	1,380万 円／平米 4,562万2,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都港区南青山３丁目３８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,398万6,553 円／平米 4,623万9,544 円／坪
推定価格 平米 坪	1,409万8,557 円／平米 4,660万9,829 円／坪
標準価格 平米 坪	1,234万5,496 円／平米 4,081万4,210 円／坪
査定価格 平米 坪	1,270万 円／平米 4,198万6,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都港区南青山３丁目３８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,736万905 円／平米 5,739万5,152 円／坪
推定価格 平米 坪	1,699万90 円／平米 5,616万9,238 円／坪
標準価格 平米 坪	1,319万1,064 円／平米 4,360万9,658 円／坪
査定価格 平米 坪	1,360万 円／平米 4,496万1,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	425 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画等
特別な事情