路線価 (2023) 北海道釧路市入江町10-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市入江町１０番５外
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	956万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	946万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,535 円／坪 1平米 2万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は釧路駅以北の路線商業地及び近隣商業地のほか、鉄北・愛国地区等の幹線道路沿線地域との代替競争関係が強い。需要者は地元の事業者が中心で、カーディラーも多い地域となっている。釧路環状線に近く、また、釧路町の商業施設へ連絡する道路沿いに位置しており、周辺幹線沿いの需要が高まっている地域となっている。中心となる価格帯は画地規模により左右され雑多であり特定は難しいが、やや強含みの地価動向となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ釧路駅以北の幹線道路沿いの商業地域で、隣接する釧路町セチリ太地区の商業地とも一定の代替関係にある。需要の中心は地元事業者のほか、全道全国展開企業による投資も十分見込まれる。基幹産業の停滞から市内商業投資は抑制基調にある中、周辺街路整備や釧路北部商業圏との近接性から、流通施設系投資が確認されており、商圏広域化の取り込みも窺える。画地や用途も多様だが、標準規模で１０００万円前後が中庸的水準と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域には利便性等に着目した共同住宅等の賃貸物件は見られるが、新規テナント等の物件は少なく収益価格は若干精度が劣る。一方、比準価格は類似性を有する幹線道路沿いの資料を採用のうえ求めており市場性を反映している価格と判断される。本件では現実の取引動向を反映している比準価格にウェートを置いた調整をおこない、収益価格と関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準すべき公示地等が得られず、規準はおこなわなかった。 (2) 取引の主流は自用目的の店舗・事業所等で、準工業的側面も残しており、商業系、工業系の双方から時系列的近似性ある豊富な事例資料を収集し得た。貸倉庫需要も一部確認されるが、当地域における業務物件は自用が主流で、賃貸事例資料や想定数値の不安定さは排除できない。多角的かつ実証的な比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、規準すべき標準地等は存しないが、釧路市又は隣接する釧路町の商業地価動向も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	釧路駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車関連の営業所、修理工場等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市入江町１０番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	27 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	釧路町商業地に近い業務系商業地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路に連絡する広幅員の街路沿線の業務系地域で、釧路町商業地とも地続きの立地であり、土地の動きは少ないが、需要自体は高い地域となっている。地価水準はやや強めの推移が継続するものと予測する。 (2)潜在的売り物も確認されるが、釧路市、釧路町のみならず、広域的な商圏人口をカバーしうる釧路町セチリ太地区に接続する優位性より、流通業務系の需要も見込まれるため、当面安定した動向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,535 円 1平米 2万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路沿線地域に向いている傾向が見られる。 (2)基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広域化も進行する中、競争力の分化が進行する。
地域要因
(1)釧路町商業地に近い地域で、多様な用途性を有しており、供給は少ないが需要自体は強めの傾向が継続している。 (2)準工業地的側面を残し、流通業務系の新規投資も見られる。釧路町セチリ太地区に近接し、釧路経済圏の商圏人口の広域化の取り込みが続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231671206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市入江町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,559 円／平米 11万7,558 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,559 円／平米 11万7,558 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,559 円／平米 11万7,558 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231671661 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路町
地域	北海道釧路市入江町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,904 円／平米 11万5,393 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,630 円／平米 14万4,241 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,164 円／平米 10万3,028 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231671206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市入江町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万95 円／平米 9万9,494 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,969 円／平米 9万2,466 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,441 円／平米 9万7,332 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市入江町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,797 円／平米 7万8,673 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,574 円／平米 8万1,242 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,911 円／平米 9万5,580 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情