路線価 (2023) 東京都港区芝5-202-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区芝５丁目２０２番１外
価格時点	2023 年
駅名	田町駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 1,467万8,640 円
1平米当たり	1平米 444万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (709 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,871万1,960 円 1平米 566万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (709 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,851万3,600 円／坪 1平米 560万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及びその周辺区の商業地域であり、特に芝地区を中心とする商業地域との代替競争等の関係が強く認められる。需要者の中心は高い資金力を有する不動産会社・不動産投資法人等である。田町駅に近いという良好な立地条件を有するが、店舗・事務所賃料はやや弱含みである。コロナ禍の収束を見据え地価は反転上昇傾向となっている。取引の中心は規模によって異なり、総額３０億から６０億円程度である。 (2) 同一需給圏は港区及びその周辺区の商業地域で、特に幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域、準高度商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。第一京浜沿いは希少性有するため需給状況は安定しており、地価は上昇傾向で推移した。土地は１㎡当り５００万円～６００万円、土地建物総額は、３０億円～５０億円が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から比準して求めたもので取引市場を反映し実証的である。収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸運営することを想定して求めたもので収益力を反映し理論的である。対象標準地の存する地域は収益性も考慮されるが、取引に当たっては市場性を重視される傾向が強いため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、最寄駅にも近接する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅にも近い商業地で希少性があり、市場性を重視して取引される傾向が強いため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田町駅北西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	214.5 坪 (709 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区芝５丁目２０２番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無し
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域内に格別の変動要因はないため、今後も現状を維持すると予測する。 (2)幹線道路沿いの高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅付置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,013万3,540 円 1平米 609万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,897万6,440 円 1平米 574万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,013万3,540円 1平米 609万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 1,814万9,940円 1平米 549万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,897万6,440円 1平米 574万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 1,814万9,940円 1平米 549万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)交通利便性に優れる地域であるが、事務所の空室率上昇に伴い賃料の弱含みもみられるが、地価は堅調に推移している。 (2)最寄駅近接の幹線道路沿いの熟成した商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＲＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	537万1,908 円／平米 1,775万9,528 円／坪
推定価格 平米 坪	351万8,687 円／平米 1,163万2,779 円／坪
標準価格 平米 坪	437万6,476 円／平米 1,446万8,630 円／坪
査定価格 平米 坪	438万 円／平米 1,448万280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＲＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	647万1,794 円／平米 2,139万5,751 円／坪
推定価格 平米 坪	654万8,839 円／平米 2,165万462 円／坪
標準価格 平米 坪	682万1,707 円／平米 2,255万2,563 円／坪
査定価格 平米 坪	682万 円／平米 2,254万6,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	481万4,983 円／平米 1,591万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	487万2,763 円／平米 1,610万9,354 円／坪
標準価格 平米 坪	552万4,675 円／平米 1,826万4,576 円／坪
査定価格 平米 坪	552万 円／平米 1,824万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	553万3,306 円／平米 1,829万3,110 円／坪
推定価格 平米 坪	561万772 円／平米 1,854万9,212 円／坪
標準価格 平米 坪	605万9,149 円／平米 2,003万1,547 円／坪
査定価格 平米 坪	606万 円／平米 2,003万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	674 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	640万2,130 円／平米 2,116万5,442 円／坪
推定価格 平米 坪	661万9,802 円／平米 2,188万5,065 円／坪
標準価格 平米 坪	766万1,808 円／平米 2,532万9,937 円／坪
査定価格 平米 坪	766万 円／平米 2,532万3,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情