路線価 (2023) 東京都港区白金台2-21-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区白金台２丁目２１番５外
価格時点	2023 年
駅名	高輪台駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 634万7,520 円
1平米当たり	1平米 192万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億2,200万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 813万2,760 円 1平米 246万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5億1,900万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 809万9,700 円／坪 1平米 245万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に高輪・白金地区を中心とする商業地域である。対象標準地は駅近接の良好な場所に位置し、店舗及び共同住宅の開発需要も見られる。主たる需要者は中堅規模の不動産業者、事業法人、個人富裕層等である。新型コロナウイルス感染拡大で飲食店舗を中心に賃料負担が重くなっているが、不動産投資需要は堅調である。需要の中心となる土地取引価格帯は対象標準地の規模で約５～６億円である。 (2) 同一需給圏は、港区及び隣接区内における幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はマンション開発業者、機関投資家等である。マンション用地としての需要も強い地域で、賃貸市場も同様に居住用物件の需要も高い。取引の価格帯（総額）は、取引される画地規模が様々であるため幅があるが、複合不動産で概ね５億円～１０億円程度の取引が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。賃貸目的の開発が中心であるため収益価格が説得力を有するが、自己使用目的も多いため希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上を勘案のうえ比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に存する幹線道路・準幹線道路沿いの高度商業地から取引事例を選択しており、類似性及び規範性が高く説得力がある。投資用物件として取得する需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格も重視すべき価格である。従って、本件においては比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高輪台駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区白金台２丁目２１番５外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京都は高輪台交差点を挟み白金台方面及び港南方面にかけて環状４号線の整備事業に着手している。この道路が開通すると高輪台駅周辺の活性化が期待されるが、当面は現状維持で推移すると予測する。 (2)駅近の幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ熟成した商業地域である。当面は現在の状況を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 846万3,360 円 1平米 256万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 872万7,840 円 1平米 264万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 846万3,360円 1平米 256万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 786万8,280円 1平米 238万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 872万7,840円 1平米 264万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 786万8,280円 1平米 238万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。但し、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクに注視する必要がある。
地域要因
(1)高輪台駅に近接する商業地域に位置する。交通利便性が良好で、店舗や共同住宅については安定したテナント需要がある。 (2)老朽化や旧式化した建物の建替えなども進んでおり、今後はさらに高度利用が進展するものと思料される。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台２丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	287万7,554 円／平米 951万3,194 円／坪
推定価格 平米 坪	295万8,939 円／平米 978万2,252 円／坪
標準価格 平米 坪	260万2,409 円／平米 860万3,564 円／坪
査定価格 平米 坪	260万 円／平米 859万5,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	343 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台２丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	237万4,228 円／平米 784万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	241万2,216 円／平米 797万4,786 円／坪
標準価格 平米 坪	258万2,672 円／平米 853万8,314 円／坪
査定価格 平米 坪	258万 円／平米 852万9,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	87 ％
基準容積率	356 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都港区白金台２丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万4,652 円／平米 752万 円／坪
推定価格 平米 坪	222万7,883 円／平米 736万5,381 円／坪
標準価格 平米 坪	269万7,195 円／平米 891万6,927 円／坪
査定価格 平米 坪	270万 円／平米 892万6,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	427 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台２丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	261万7,801 円／平米 865万4,450 円／坪
推定価格 平米 坪	284万3,759 円／平米 940万1,467 円／坪
標準価格 平米 坪	261万6,154 円／平米 864万9,005 円／坪
査定価格 平米 坪	262万 円／平米 866万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台２丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万6,175 円／平米 683万775 円／坪
推定価格 平米 坪	207万4,199 円／平米 685万7,302 円／坪
標準価格 平米 坪	229万9,555 円／平米 760万2,329 円／坪
査定価格 平米 坪	230万 円／平米 760万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情