路線価 (2023) 東京都港区東新橋1-12-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区東新橋１丁目１２番２外
価格時点	2023 年
駅名	汐留駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 2,720万8,380 円
1平米当たり	1平米 823万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (5518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,636万6,000 円 1平米 1,100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (5518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,636万6,000 円／坪 1平米 1,100万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び千代田区・中央区等都心区における幹線道路沿いの高度商業地域である。主たる需要者は、事務所等の利用で大手企業やＲＥＩＴ等の不動産投資ファンド等である。大規模ビルの建設が近隣で散見され、オフィス賃貸需要の先行きに不透明感があるものの、投資需要は堅調である。不動産取引の頻度が少なく取引市場での中心価格帯の把握は困難だが、土地のみでも数百億円規模になると思料する。 (2) 同一需給圏は港区、千代田区および中央区内の高度商業地域のほか、その周辺区の再開発ビルが建ち並ぶ地域である。需要者の中心は不動産ファンド等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。コロナ禍以降オフィスの空室率は上昇、募集賃料も下落しているが、都心部の投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で１０，０００千円／㎡超、総額５００億円超である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層の事務所等の建ち並ぶ再開発された商業地域に位置する。比準価格は十全に比較検討され、市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格で、需要者は収益性、投資採算性をも重視する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 汐留の再開発エリアに位置し、需要者としては不動産業者や投資家等が中心であり、収益性・投資採算性が重視されるため、収益価格が説得力を有する。一方、取引事例比較法にて採用した取引事例については、不動産業者や投資家等も取引当事者となっているため、比準価格は市場性のみならず投資採算性も反映した実証的な価格となっている。よって比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	汐留駅南東方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	1669.1 坪 (5518 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼駐車場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	27F
地下階数	B4
周辺の利用状況	高層の事務所等の建ち並ぶ再開発された商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	840 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区東新橋１丁目１２番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	80 m
南	0 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	地区計画による高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	80 m
面積	5600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	840 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)汐留エリアの再開発事業はほぼ終了しており、地域要因の特段の変動要因は認められず、高層事務所街として現状を維持していくものと予測する。 (2)一帯は業務系商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと思われるが、今後東京駅から品川駅周辺にかけて大規模ビルの竣工が相次ぐ予定であり、オフィスのテナント獲得競争の激化が予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画による高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,801万9,000 円 1平米 1,150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,834万9,600 円 1平米 1,160万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,801万9,000円 1平米 1,150万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 3,603万5,400円 1平米 1,090万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,834万9,600円 1平米 1,160万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 3,603万5,400円 1平米 1,090万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)国内では低金利政策が続いており、貸出金利は横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。
地域要因
(1)高層の事務所等の建ち並ぶ再開発された商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に影響を与える開発事業等は見られない。事務所の空室率は高止まり、募集賃料は下落しているが、売買市場は底堅い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)画地条件が良いため代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東新橋１丁目１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,314万3,953 円／平米 4,345万3,909 円／坪
推定価格 平米 坪	1,279万77 円／平米 4,228万3,995 円／坪
標準価格 平米 坪	971万8,903 円／平米 3,213万693 円／坪
査定価格 平米 坪	1,000万 円／平米 3,306万 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	496 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東新橋１丁目１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,221万6,187 円／平米 4,038万6,714 円／坪
推定価格 平米 坪	1,226万5,052 円／平米 4,054万8,262 円／坪
標準価格 平米 坪	1,121万1,199 円／平米 3,706万4,224 円／坪
査定価格 平米 坪	1,150万 円／平米 3,801万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	北東
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東新橋１丁目１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	959万3,636 円／平米 3,171万6,561 円／坪
推定価格 平米 坪	941万9,706 円／平米 3,114万1,548 円／坪
標準価格 平米 坪	936万3,525 円／平米 3,095万5,814 円／坪
査定価格 平米 坪	964万 円／平米 3,186万9,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東新橋１丁目１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,731万2,307 円／平米 5,723万4,487 円／坪
推定価格 平米 坪	1,677万9,621 円／平米 5,547万3,427 円／坪
標準価格 平米 坪	1,308万8,628 円／平米 4,327万1,004 円／坪
査定価格 平米 坪	1,350万 円／平米 4,463万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	北西
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情