路線価 (2023) 東京都港区南青山3-3-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区南青山３丁目３番５外
価格時点	2023 年
駅名	外苑前駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 1,097万5,920 円
1平米当たり	1平米 332万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	12億1,000万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,398万4,380 円 1平米 423万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	12億2,000万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,401万7,440 円／坪 1平米 424万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内の中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。典型的な需要者は、賃貸用不動産の開発素地として購入する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。「外苑西通り」沿いに立地し、「南青山三丁目」交差点に近く、前記需要者による底堅い需要が見込まれる地域であり、店舗・事務所賃料はやや弱含みであるが、コロナ禍の収束を見据え地価は回復傾向である。土地取引の中心価格帯は、総額１０～２０億円程度。 (2) 同一需給圏は、港区及び周辺区における幹線並びに準幹線道路沿いの商業地域である。需要者層は、不動産投資ファンドや不動産業者等が中心である。周辺では複数の再開発事業が進むなど街の活性化が見受けられ、不動産投資の需要は引き続き底堅い。土地のみでの取引は殆ど見られないものの、土地建物の取引は一部に見られ、対象標準地程度の規模の場合、土地・建物総額で概ね１５億円～２５億円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する、規範性の高い取引事例を根拠として試算されており、実証性に優れて説得力が高い。他方で収益価格は、近時の賃料や利回り水準等に基づく賃貸事業としての収益性を反映した理論的な価格であり説明力に優れる。そこで、比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、比準の過程も適切で、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。両試算価格は主たる需要者層である不動産投資ファンド等が取引にあたり重視する価格であり、説得力を有する。以上により、比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	外苑前駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所が多く建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区南青山３丁目３番５外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業繁華性の高い青山通りから分岐した幹線道路沿いの中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (2)中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺では新たなビルの建設も見られるが、近隣地域については格別の変動要因がなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,471万1,700 円 1平米 445万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,481万880 円 1平米 448万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,471万1,700円 1平米 445万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 1,371万9,900円 1平米 415万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,481万880円 1平米 448万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 1,371万9,900円 1平米 415万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。但し、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクに注視する必要がある。
地域要因
(1)視認性に優れる高度商業地域。利便性も高い。賃料及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念されていたが投資家の物色意欲に衰えは見られない。 (2)青山・外苑前地区では複数の再開発事業やビルの建て替え事業等による地域活性化の動きが見られ、不動産投資の需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山３丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	457万6,866 円／平米 1,513万1,119 円／坪
推定価格 平米 坪	450万5,769 円／平米 1,489万6,072 円／坪
標準価格 平米 坪	455万1,282 円／平米 1,504万6,538 円／坪
査定価格 平米 坪	455万 円／平米 1,504万2,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山３丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	328万6,722 円／平米 1,086万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	334万5,883 円／平米 1,106万1,489 円／坪
標準価格 平米 坪	363万2,881 円／平米 1,201万305 円／坪
査定価格 平米 坪	363万 円／平米 1,200万780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山３丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	387万8,976 円／平米 1,282万3,895 円／坪
推定価格 平米 坪	391万3,887 円／平米 1,293万9,310 円／坪
標準価格 平米 坪	424万9,606 円／平米 1,404万9,197 円／坪
査定価格 平米 坪	425万 円／平米 1,405万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山３丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	595万9,431 円／平米 1,970万1,879 円／坪
推定価格 平米 坪	641万2,210 円／平米 2,119万8,766 円／坪
標準価格 平米 坪	602万854 円／平米 1,990万4,943 円／坪
査定価格 平米 坪	602万 円／平米 1,990万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	593 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山３丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	387万6,754 円／平米 1,281万6,549 円／坪
推定価格 平米 坪	380万9,005 円／平米 1,259万2,571 円／坪
標準価格 平米 坪	382万4,302 円／平米 1,264万3,142 円／坪
査定価格 平米 坪	382万 円／平米 1,262万8,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情