路線価 (2023) 東京都港区虎ノ門4-17-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区虎ノ門４丁目１７番１２
価格時点	2023 年
駅名	神谷町駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 1,831万5,240 円
1平米当たり	1平米 554万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,337万3,420 円 1平米 707万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,337万3,420 円／坪 1平米 707万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に港区を中心とする都心区の大規模事務所ビル等を中心とする商業地域である。想定される主な需要者層は、不動産投資ファンド、大手不動産業者等である。周辺においては大規模複合ビルを中心とした開発が進行中であり、発展的に推移しているが、オフィス賃貸市場はやや弱含んでいる。周辺における土地取引は規模が様々であるが、標準的規模における中心価格帯は１００～２００億円程度であるものと思料される。 (2) 同一需給圏は、港区及びその周辺区にあって、大規模事務所ビルや店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域の存する圏域である。典型的な需要者層は、豊富な資金力を有する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。周辺地域においては大規模な市街地再開発事業が進行しており、都市機能の更新が見込まれる。もっとも、賃貸オフィスの空室率は悪化しており、大幅な地価の上昇は見込み難い。２，０００㎡程度の土地の中心価格帯は１５０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。一方収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、高層の店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制等に適合する建物を想定した不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映して、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と収益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神谷町駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	667.9 坪 (2208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所、店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区虎ノ門４丁目１７番１２
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では大規模再開発事業も進行中であり、今後地域全体の一層の発展が期待されるとともに、近隣地域においても活性化が期待される。 (2)高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も周辺地域の再開発事業の進展等により一層の都市機能の更新が期待されるが、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,413万3,800 円 1平米 730万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,413万3,800 円 1平米 730万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,413万3,800円 1平米 730万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 2,291万580円 1平米 693万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,413万3,800円 1平米 730万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 2,291万580円 1平米 693万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)オフィス市況はやや弱含んでいる一方で、不動産投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇基調にて推移している。 (2)虎ノ門・麻布台地区では再開発事業による都市機能の更新が見込まれるが、賃貸市場は弱含みで推移しており、大幅な地価の上昇は見込み難い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門４丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	915万1,904 円／平米 3,025万6,195 円／坪
推定価格 平米 坪	902万7,388 円／平米 2,984万4,545 円／坪
標準価格 平米 坪	725万914 円／平米 2,397万1,522 円／坪
査定価格 平米 坪	725万 円／平米 2,396万8,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	48.4 m
側道方位2	北
側道幅員2	52.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門４丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	662万2,111 円／平米 2,189万2,699 円／坪
推定価格 平米 坪	711万56 円／平米 2,350万5,845 円／坪
標準価格 平米 坪	739万911 円／平米 2,443万4,352 円／坪
査定価格 平米 坪	739万 円／平米 2,443万1,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門４丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	936万6,500 円／平米 3,096万5,649 円／坪
推定価格 平米 坪	841万9,006 円／平米 2,783万3,234 円／坪
標準価格 平米 坪	725万7,764 円／平米 2,399万4,168 円／坪
査定価格 平米 坪	726万 円／平米 2,400万1,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	南西
側道幅員3	6.1 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門４丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	676万2,191 円／平米 2,235万5,803 円／坪
推定価格 平米 坪	662万507 円／平米 2,188万7,396 円／坪
標準価格 平米 坪	728万3,286 円／平米 2,407万8,544 円／坪
査定価格 平米 坪	728万 円／平米 2,406万7,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情