路線価 (2023) 東京都港区港南2-16-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区港南２丁目１６番２外
価格時点	2023 年
駅名	品川駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 2,939万340 円
1平米当たり	1平米 889万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3811 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,669万6,600 円 1平米 1,110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3811 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,702万7,200 円／坪 1平米 1,120万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区、品川区内の高度商業地域のほか、その周辺区のオフィス街である。需要者の中心は不動産ファンド等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。コロナ禍によりオフィスの空室率は上昇、募集賃料も下落しているが、都心部の投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で１０，０００千円／㎡超、総額４００億円超である。 (2) 同一需給圏は港区及び都心５区の高度商業地域であり、主たる需要者層は、豊富な資金調達力を有する国内外の不動産ファンドや大手不動産会社等であると考えられる。対象標準地周辺は再開発による大規模ビルが多く、交通利便性が優れた地域であることから相対的に安定した事務所需要を有しており、オフィス市況はやや弱含んでいるものの、地価は緩やかな上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は土地建物総額で数百億円規模となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 品川駅港南口の商業地域に位置し、需要者としては不動産業者や投資家等が中心であり、収益性・投資採算性が重視されるため、収益価格が説得力を有する。一方、取引事例比較法にて採用した取引事例については、不動産業者や投資家等も取引当事者となっているため、比準価格は市場性のみならず投資採算性も反映した実証的な価格となっている。よって比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	品川駅南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	1152.8 坪 (3811 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所、店舗兼駐車場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	30F
地下階数	B3
周辺の利用状況	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ大規模開発地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	950 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区港南２丁目１６番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	190 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	地区計画による高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	93 m
面積	3800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	品川駅東口地区再開発により創出されたオフィス街
街路	西２５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	950 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一帯はオフィス街として成熟しており、現状のまま推移するものと思われる。品川駅西口や高輪ゲートウェイ駅周辺の再開発が進めば品川駅の更なる発展が見込まれるが、オフィスのテナント獲得競争の激化も予想される。 (2)高層ビルが建ち並ぶ業務系商業地域として成熟しており、また将来リニア中央新幹線新駅の開業により品川駅のターミナル駅としての性格が一層向上し、さらなる地域の発展が見込まれると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画による高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,868万200 円 1平米 1,170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,834万9,600 円 1平米 1,160万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,868万200円 1平米 1,170万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 3,636万6,000円 1平米 1,100万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,834万9,600円 1平米 1,160万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 3,636万6,000円 1平米 1,100万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内では低金利政策が続いており、貸出金利は横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。 (2)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)品川駅西口で駅改良等が開始され、再開発も計画中である。オフィスの賃貸市場は厳しい状態であるが、売買市場は底堅い状態が続いている。 (2)オフィス市況はやや弱含んでいる一方で、不動産投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇基調にて推移している。
個別的要因	(1)形状はやや劣るが、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力はほぼ同等である。個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区港南２丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,127万1,097 円／平米 3,726万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1,100万8,469 円／平米 3,639万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	1,204万4,277 円／平米 3,981万8,380 円／坪
査定価格 平米 坪	1,170万 円／平米 3,868万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	840 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	48 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区港南２丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,594万3,254 円／平米 5,270万8,398 円／坪
推定価格 平米 坪	1,293万1,750 円／平米 4,275万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	1,231万5,952 円／平米 4,071万6,537 円／坪
査定価格 平米 坪	1,190万 円／平米 3,934万1,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	10.7 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区港南２丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,072万5,741 円／平米 3,545万9,300 円／坪
推定価格 平米 坪	1,074万6,980 円／平米 3,552万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	1,195万4,372 円／平米 3,952万1,154 円／坪
査定価格 平米 坪	1,160万 円／平米 3,834万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区港南２丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,564万5,345 円／平米 5,172万3,511 円／坪
推定価格 平米 坪	1,362万9,605 円／平米 4,505万9,474 円／坪
標準価格 平米 坪	1,306万7,694 円／平米 4,320万1,796 円／坪
査定価格 平米 坪	1,270万 円／平米 4,198万6,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	871 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	10.4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情