路線価 (2023) 北海道釧路市星が浦南1-1-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市星が浦南１丁目１番１１
価格時点	2023 年
駅名	新富士駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (3268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,142 円 1平米 7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (3268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,142 円／坪 1平米 7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、釧路西端（大楽毛：水産団地）の工業地域を除く当市の工業地域全域である。需要者の中心は、食品・車両関連・建築資材等の地元企業者が中心と考えられる。バブル経済期以降厳しい経済環境で推移し、地元企業を含めた太陽光発電用地等の投資が下支えをなしたが、需要は低位安定した推移が続いている。但し、土地については標準地規模の取引目処とされる２２００万円程度の投資が、経済的背景から地元企業にはやゝ厳しい状況が続いている。 (2) 同一需給圏は釧路市内の工業系用途の地区であり広域的な範囲である。当地区のほか港湾地区との関連も認められる。主な需要者は工場、倉庫、営業所等を求める地元企業のほか、全国的な企業の支店等も想定される。道東自動車道ＩＣの整備に伴い利便性の向上、土地の有効活用が増大する期待感がある。近時は製紙関連の大規模工場の閉鎖等の影響が懸念される。中心となる価格帯は規模がまちまちであり判定が困難である。今後の情勢等を注視する必要がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要の中心は自用地であり、収益性が価格形成の要因となっていない。更に、工業地に対する需要低迷は継続されているが、売り希望地は緩やかながら減少傾向を示している。更に、西港整備も進行し一部工業地には底打ち傾向が見受けられるが弱含みな要因を内包する状態で推移している。よって、比準価格の試算過程を再吟味し、工業地の経済的背景を基礎とした需給動向等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき公示標準地は存在しない。 (2) 周辺工業地に係る先行き不透明感が懸念される。当地区の現状は工業系用途を主体とした自用目的が多く、収益採算性を期待できないことから収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を採用するが、市場性の勘案、他の工業地との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。
交通
交通施設	ＪＲ新富士駅北方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	988.5 坪 (3268 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場等が建ち並ぶ西港に近い工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市星が浦南１丁目１番１１
標準地の範囲
東	170 m
西	500 m
南	240 m
北	550 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場の敷地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	西港背後の星が浦工業団地
街路	２５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　鉄道高架・重要港湾指定等、過去の経済環境の厳しい状況から薄明かりが差し込む状況であり、緩やかな底打ち傾向が伺えると予測する。 (2)地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。道東自動車道ＩＣ開通など周辺のインフラ整備の好影響が期待される。当面は横這い傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場の敷地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,142 円 1平米 7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,142 円 1平米 7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,142円 1平米 7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万3,142円 1平米 7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,142円 1平米 7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万3,142円 1平米 7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向。 (2)強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持する地区等が混在し、地価動向の多極化が進行している。
地域要因
(1)需要低迷は続いているが、安価な地価水準から概ね安定した推移を示している。 (2)現状維持であるが、高速道路ＩＣ整備に伴う好影響が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市星が浦南１丁目１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,600 円／平米 1万5,208 円／坪
推定価格 平米 坪	6,571 円／平米 2万1,724 円／坪
標準価格 平米 坪	6,946 円／平米 2万2,963 円／坪
査定価格 平米 坪	6,950 円／平米 2万2,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市星が浦南１丁目１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,583 円／平米 1万5,151 円／坪
推定価格 平米 坪	6,740 円／平米 2万2,282 円／坪
標準価格 平米 坪	7,125 円／平米 2万3,555 円／坪
査定価格 平米 坪	7,130 円／平米 2万3,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市星が浦南１丁目１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,028 円／平米 1万11 円／坪
推定価格 平米 坪	5,407 円／平米 1万7,876 円／坪
標準価格 平米 坪	6,959 円／平米 2万3,006 円／坪
査定価格 平米 坪	6,960 円／平米 2万3,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221671206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市星が浦南１丁目１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,954 円／平米 2万9,602 円／坪
推定価格 平米 坪	8,954 円／平米 2万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	7,186 円／平米 2万3,757 円／坪
査定価格 平米 坪	7,190 円／平米 2万3,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市星が浦南１丁目１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,403 円／平米 1万1,250 円／坪
推定価格 平米 坪	5,716 円／平米 1万8,897 円／坪
標準価格 平米 坪	6,608 円／平米 2万1,846 円／坪
査定価格 平米 坪	6,610 円／平米 2万1,853 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情