路線価 (2023) 東京都港区新橋2-8-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区新橋２丁目８番５外
価格時点	2023 年
駅名	新橋駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 2,856万3,840 円
1平米当たり	1平米 864万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,636万6,000 円 1平米 1,100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,636万6,000 円／坪 1平米 1,100万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び周辺区において高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。緩和的な金融政策が不動産投資を下支えしており、コロナ禍に端を発した経済環境の変調やオフィス市況等の悪化が及ぼす地価への影響を限定的なものに留めているほか、開発適地の供給が少ないことも手伝って地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、標準規模の土地で３，０００万円台半ば／坪程度、総額は３０億円台前半程度である。 (2) 同一需給圏は、港区内にあって、高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。典型的な需要者は、賃貸用不動産の開発素地として購入するＪ－ＲＥＩＴ、不動産私募ファンド、資金力を有する大手不動産会社等である。事務所用地については、在宅勤務の拡大等を背景に先行きに対する不透明感が高まりつつあるが、現時点では大きな需要の減退等はみられない。土地価格（総額）は３００㎡程度の画地で３０～４０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者には、不動産投資ファンド、不動産会社のほか一般事業法人等が想定される。この様な需要者は不動産の収益性や機会費用を重視するほか、代替・競争不動産の実際の取引価格にも着目する。比準価格は実際の取引価格を基礎とする実証的な価格である。収益価格は建物を建築のうえ賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、高層の店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制等に適合する建物を想定した不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映して、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と収益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新橋駅東方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区新橋２丁目８番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに高層店舗兼事務所が建ち並ぶ地域で、商業地域としては熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。 (2)ＪＲ「新橋」駅に近い高度商業地域であり、小規模で築年の古いビルの建替えが進むものと考えられるが、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,768万8,400 円 1平米 1,140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,801万9,000 円 1平米 1,150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,768万8,400円 1平米 1,140万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 3,570万4,800円 1平米 1,080万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,801万9,000円 1平米 1,150万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 3,570万4,800円 1平米 1,080万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)オフィス市況はコロナ禍以降、弱含んでいるが、緩和的金融政策の下支え等の下、国内外の投資家の優良物件に対する需要は堅調である。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)本標準地は高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に所在する。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)「外堀通り」沿いの利便性に優れる高度商業地域であり、高額取引も見られるが、オフィス空室率の上昇を反映し、地価の大幅な上昇は見込み難い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＲＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋２丁目８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	647万1,794 円／平米 2,139万5,751 円／坪
推定価格 平米 坪	654万8,839 円／平米 2,165万462 円／坪
標準価格 平米 坪	1,036万2,087 円／平米 3,425万7,060 円／坪
査定価格 平米 坪	1,040万 円／平米 3,438万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋２丁目８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	936万6,500 円／平米 3,096万5,649 円／坪
推定価格 平米 坪	841万9,006 円／平米 2,783万3,234 円／坪
標準価格 平米 坪	1,256万5,681 円／平米 4,154万2,141 円／坪
査定価格 平米 坪	1,260万 円／平米 4,165万5,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	南西
側道幅員3	6.1 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋２丁目８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,594万3,254 円／平米 5,270万8,398 円／坪
推定価格 平米 坪	1,293万1,750 円／平米 4,275万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	1,289万3,071 円／平米 4,262万4,493 円／坪
査定価格 平米 坪	1,290万 円／平米 4,264万7,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	10.7 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋２丁目８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	915万1,904 円／平米 3,025万6,195 円／坪
推定価格 平米 坪	902万7,388 円／平米 2,984万4,545 円／坪
標準価格 平米 坪	1,136万9,506 円／平米 3,758万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	1,140万 円／平米 3,768万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	48.4 m
側道方位2	北
側道幅員2	52.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情