土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都港区赤坂2-207 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 港区
東京都港区赤坂2丁目207番 (港)
  • 周辺状況: 商業地 (高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域)
  • 溜池山王駅 から 0m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
2,466万2,760
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
746万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 港区東京都港区赤坂2丁目207番
価格時点 2023
駅名 溜池山王駅 から 0m
路線価
1坪当たり 1坪 2,466万2,760
1平米当たり 1平米 746万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(615 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3,153万9,240
1平米 954万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(615 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3,144万60 円/坪
1平米 951万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び周辺区の中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は賃貸事業を目的とする不動産事業者や収益物件取得を目的とする投資法人、自己使用を目的とした企業等である。視認性が高く、高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、不動産投資需要は堅調に推移している。画地規模、接道、視認性、容積率等により価格に幅があるが、土地取引では60億円前後が中心である。

(2) 同一需給圏は港区及びその周辺区の商業地域で、特に赤坂・溜池山王地区を中心とする商業地域との代替競争等の関係が強い。需要者の中心は豊富な資金調達力を有する大手不動産会社等である。新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で周辺では大規模店舗・事務所ビル等の開発が行われているなど商業集積の高まりが期待されている。そのため利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で50億円前後となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地における収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃貸事業を想定した収益性を重視する。よって本件では、比準価格及び収益価格ともに同等の信頼性を有するものと判断し、両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から比準して求めたもので取引市場の実態を反映している。収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸運営することを想定して求めた価格で収益性を反映している。対象標準地の存する地域は収益性も考慮されるが市場性を重視して取引される傾向が強いため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 溜池山王駅
距離 0 m
土地の状態
土地面積 186 坪 (615 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 事務所、店舗兼駐車場
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 8F
地下階数 B1
周辺の利用状況 高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 住宅付置に関する指導要綱(住宅付置義務)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 港区東京都港区赤坂2丁目207番
標準地の範囲
50 m
西 100 m
100 m
30 m
標準的使用
標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 30 m
奥行き 20 m
面積 600 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 40m都道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 住宅付置に関する指導要綱(住宅付置義務)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)溜池山王駅周辺では複数の再開発計画やビル建替等が進行中であり、発展的に推移していくことが期待される。

(2)周辺では大規模店舗兼事務所ビルの建て替えが進められており、これらの事業の進捗とともに発展的に推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 3,339万600
1平米 1,010万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 3,306万
1平米 1,000万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 3,339万600
1平米 1,010万
前年から次年への変動率 2.3 %
2022年
1坪 3,084万4,980
1平米 933万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 3,306万
1平米 1,000万
前年から次年への変動率 1.9 %
2019年
1坪 3,084万4,980
1平米 933万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)物価上昇、金融資本市場の変動等不透明感は増しつつあるが、ウィズコロナへの移行もあり、不動産市場は堅調に推移している。

(2)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。

地域要因
(1)周辺では再開発が進行中である。周辺の繁華性は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移している。

(2)賃貸市場は弱含みにあるが、国内外からの投資需要は強く、利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内でほぼ標準的な画地である。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 YAS(公)05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区赤坂2丁目207番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,127万1,097 円/平米
3,726万2,247 円/坪
推定価格 平米
1,100万8,469 円/平米
3,639万3,999 円/坪
標準価格 平米
1,007万1,792 円/平米
3,329万7,344 円/坪
査定価格 平米
1,010万 円/平米
3,339万600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 840
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 48 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 HTR(公)05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区赤坂2丁目207番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,191万1,715 円/平米
3,938万130 円/坪
推定価格 平米
1,203万832 円/平米
3,977万3,931 円/坪
標準価格 平米
1,364万399 円/平米
4,509万5,159 円/坪
査定価格 平米
1,360万 円/平米
4,496万1,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 14.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 UEH(公)05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区赤坂2丁目207番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
756万9,927 円/平米
2,502万6,179 円/坪
推定価格 平米
766万8,336 円/平米
2,535万1,519 円/坪
標準価格 平米
964万5,706 円/平米
3,188万8,704 円/坪
査定価格 平米
965万 円/平米
3,190万2,900 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 UEH(公)05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区赤坂2丁目207番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,072万5,741 円/平米
3,545万9,300 円/坪
推定価格 平米
1,074万6,980 円/平米
3,552万9,516 円/坪
標準価格 平米
1,107万9,361 円/平米
3,662万8,367 円/坪
査定価格 平米
1,110万 円/平米
3,669万6,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 2.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 HTR(公)05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区赤坂2丁目207番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,055万4,850 円/平米
3,489万4,334 円/坪
推定価格 平米
1,045万2,376 円/平米
3,455万5,555 円/坪
標準価格 平米
946万7,732 円/平米
3,130万322 円/坪
査定価格 平米
947万 円/平米
3,130万7,820 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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