路線価 (2023) 東京都港区新橋3-12-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区新橋３丁目１２番２
価格時点	2023 年
駅名	新橋駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 482万6,760 円
1平米当たり	1平米 146万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 614万9,160 円 1平米 186万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 614万9,160 円／坪 1平米 186万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区及び隣接区内の、背後にオフィス街を擁する駅周辺に、小規模な飲食店舗等が多く建ち並ぶ商業地域。主な需要者は、不動産業者や投資家のほか、自己使用目的の事業法人等も想定される。需要の中心となる価格帯は、８０㎡程度の土地で、１㎡当たり１８０～２２０万円程度である。店舗の客足はコロナ前には届かないものの、駅に近い稀少性と駅前再開発への期待から需要は底堅く、地価は微増傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、港区内において幹線道路背後に小規模飲食店等が集積する商業地域である。需要者層は投資目的の個人及び法人並びに賃貸事業を営む不動産会社等である。環状２号線の整備により今後の活性化が期待され、昨今のウィズコロナにおいても地価は持ち直し基調にある。市場の中心的な価格帯は立地・規模等により開きがあるが、土地単価で概ね１㎡当たり１５０万円～２２０万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模な店舗ビルが建ち並ぶ商業地域で、投資目的や自己使用目的等様々な取引動機が存在する。基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあるが、収益価格は利回り等の想定如何で試算価格が大きく変動する。一方、本件比準価格は取引当事者の属性や用途、利用目的等の類似した取引事例に基づく規範性の高い価格であることから、本件ではこれを重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、港区内における幹線道路背後の店舗等が集積する商業地域の事例より適切に査定した。収益価格は、中層店舗ビルを想定し、賃料、還元利回りの査定については周辺の類似建物を参考に適切に査定した。主たる市場参加者は収益性を反映した価格を重視し、代替不動産との価格の関連性にも配慮して取引の意思決定を行う。よって、本件では比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新橋駅南西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	23.6 坪 (78 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模の店舗兼事務所ビルが密集する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区新橋３丁目１２番２
標準地の範囲
東	25 m
西	15 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	9 m
面積	80 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な飲食店舗が軒を連ねる飲み屋街で、周辺では新橋駅西口地区の再開発が予定されているものの現状では特段の地域要因の変動はなく、暫く現状を維持していくものと予測する。 (2)新橋駅周辺の幹線道路背後の飲食店舗が集まる商業地域で、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 638万580 円 1平米 193万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 651万2,820 円 1平米 197万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 638万580円 1平米 193万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 604万9,980円 1平米 183万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 651万2,820円 1平米 197万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 604万9,980円 1平米 183万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)入国規制緩和によりインバウンドが増加、飲食需要も復調し、商業地域の客足は回復しつつある。不動産投資も堅調で取引利回りは低下傾向にある。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。但し、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクに注視する必要がある。
地域要因
(1)小規模の飲食店舗が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動はないが、コロナ禍で減少した客足が回復しつつある。 (2)幹線道路背後の飲食店舗が集結するエリアである。飲食店舗の客足が戻りつつあるなか、不動産市況も持ち直し基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。 (2)個別的要因による変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万8,010 円／平米 339万8,601 円／坪
推定価格 平米 坪	104万1,374 円／平米 344万2,782 円／坪
標準価格 平米 坪	193万2,048 円／平米 638万7,351 円／坪
査定価格 平米 坪	193万 円／平米 638万580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万180 円／平米 439万7,575 円／坪
推定価格 平米 坪	135万6,784 円／平米 448万5,528 円／坪
標準価格 平米 坪	185万1,001 円／平米 611万9,409 円／坪
査定価格 平米 坪	185万 円／平米 611万6,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万6,489 円／平米 577万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	179万151 円／平米 591万8,239 円／坪
標準価格 平米 坪	192万4,894 円／平米 636万3,700 円／坪
査定価格 平米 坪	192万 円／平米 634万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	219万2,448 円／平米 724万8,233 円／坪
推定価格 平米 坪	220万5,603 円／平米 729万1,724 円／坪
標準価格 平米 坪	214万7,617 円／平米 710万22 円／坪
査定価格 平米 坪	215万 円／平米 710万7,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	488 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＲＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	255万5,602 円／平米 844万8,820 円／坪
推定価格 平米 坪	258万6,269 円／平米 855万205 円／坪
標準価格 平米 坪	250万1,227 円／平米 826万9,056 円／坪
査定価格 平米 坪	250万 円／平米 826万5,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情