路線価 (2023) 東京都港区虎ノ門1-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区虎ノ門１丁目３５番
価格時点	2023 年
駅名	虎ノ門駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 2,595万2,100 円
1平米当たり	1平米 785万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,603万5,400 円 1平米 1,090万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,603万5,400 円／坪 1平米 1,090万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内及び周辺区の中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域及び準高度商業地域である。中心的な需要者は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。不動産投資需要は依然として高い状況が継続しており、オフィス賃貸市場はやや弱含んでいるが、虎ノ門地区は最近再開発が進み相対的に需要は安定している。中心となる価格帯は、総額で百億円以上となるものと思料される。 (2) 同一需給圏は港区及び隣接区において、主として高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は収益物件の開発用地として購入を検討する不動産会社、不動産ファンド会社、投資家等である。オフィス賃貸需要に弱含みが見られるが、標準地周辺は再開発事業の進展に伴い取得需要は安定的である。土地の取引価格水準（総額）は画地の規模等により異なるが、相応規模の画地であれば１００億円以上になるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものであり、両価格はともに説得力があるものと判断される。従って、本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	虎ノ門駅南西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	370.2 坪 (1224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼駐車場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区虎ノ門１丁目３５番
標準地の範囲
東	35 m
西	0 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の附置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地であり、周辺の再開発等に伴い発展が見込まれると予測する。 (2)周辺の再開発事業が進捗しており、近隣地域においても繁華性が高まる方向で推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅等の附置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,834万9,600 円 1平米 1,160万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,868万200 円 1平米 1,170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,834万9,600円 1平米 1,160万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 3,504万3,600円 1平米 1,060万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,868万200円 1平米 1,170万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 3,504万3,600円 1平米 1,060万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。 (2)港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。
地域要因
(1)再開発の進む虎ノ門地区に位置し発展が見込まれるため、投資家の買い意欲は強い。地価は緩やかな上昇基調にて推移している。 (2)虎ノ門地区周辺の再開発事業等の進展により繁華性が高まることが期待される。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)対象標準地は四方路付地であり、地域内の土地に比較して優る。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,127万1,097 円／平米 3,726万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1,100万8,469 円／平米 3,639万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	1,063万6,202 円／平米 3,516万3,284 円／坪
査定価格 平米 坪	1,120万 円／平米 3,702万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	840 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	48 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,235万1,051 円／平米 4,083万2,575 円／坪
推定価格 平米 坪	1,261万7,446 円／平米 4,171万3,276 円／坪
標準価格 平米 坪	1,147万405 円／平米 3,792万1,159 円／坪
査定価格 平米 坪	1,200万 円／平米 3,967万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	669 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	980万8,182 円／平米 3,242万5,850 円／坪
推定価格 平米 坪	958万3,995 円／平米 3,168万4,687 円／坪
標準価格 平米 坪	1,073万2,357 円／平米 3,548万1,172 円／坪
査定価格 平米 坪	1,130万 円／平米 3,735万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	622 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	24 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	959万3,636 円／平米 3,171万6,561 円／坪
推定価格 平米 坪	941万9,706 円／平米 3,114万1,548 円／坪
標準価格 平米 坪	1,067万9,939 円／平米 3,530万7,878 円／坪
査定価格 平米 坪	1,120万 円／平米 3,702万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情