路線価 (2023) 東京都港区新橋1-30-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区新橋１丁目３０番９
価格時点	2023 年
駅名	新橋駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 1,576万9,620 円
1平米当たり	1平米 477万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7億7,400万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,029万8,840 円 1平米 614万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7億7,100万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,023万2,720 円／坪 1平米 612万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区・中央区・千代田区等の駅に近い商業地域である。需要者は大手不動産会社、投資家、大手事業法人等が中心である。店舗や事務所の賃料は弱含みであるが、都心部の不動産投資需要は旺盛であり、地価は若干強含みであり、安定的に推移している。基準容積率、繁華性等の地域要因や敷地規模により幅が見られ、単価で５～７百万円／㎡、総額５億円以上の取引が多く見られる。 (2) 同一需給圏は都心区において高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域を中心とする圏域。主な需要者は投資・開発目的の大手不動産会社、機関投資家、不動産投資ファンド等である。オフィス賃貸市況は軟調で店舗の商況も不安定であるが、金融緩和の持続やアフターコロナを見据えた戦略から不動産投資が旺盛であり、地価は再び上昇に転じている。需要の中心となる価格帯は標準地規模の土地で８億円前後、土地建物の総額で１３億円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新橋駅に近い外堀通り背後の商業地域にあり、需要者は賃貸事務所の開発業者や、自己使用目的の法人等である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるため、収益価格と比準価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 比準価格は試算過程で地域格差がやや大きかったものの、規範性に応じた検討を加えた結果、的確な水準を現わした価格となった。収益価格は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標となった。両価格の試算過程を再吟味したところ、信頼性に優劣がなかった。以上により、両価格の価格形成に及ぼす影響力の強さは同等と判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新橋駅北西方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗兼事務所、ホテル等が集積する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区新橋１丁目３０番９
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)外堀通りの背後で、店舗兼事務所が建ち並ぶ地域であるが、新橋駅や銀座に近く利便性が高いため、周辺ではホテルも複数見られる。引き続き利便性の高い商業地域として推移すると予測される。 (2)周辺では市街地再開発や大型ビルの建替えが活発化しているが、近隣地域は幹線道路背後の裏通りに面して中小のビルも多く、特段の変動要因が見当たらないことから、今後暫くは現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,188万5,720 円 1平米 662万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,198万4,900 円 1平米 665万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,188万5,720円 1平米 662万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 1,970万3,760円 1平米 596万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,198万4,900円 1平米 665万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 1,970万3,760円 1平米 596万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)区内オフィス市況は軟調であるが、金融緩和下でコロナ禍後を見据えた商業不動産への投資は旺盛。投資利回りも低下傾向だが、金利上昇懸念強まる。
地域要因
(1)コロナ禍の店舗や事務所の空室率は和らぎつつある。地域要因に影響を与える開発事業等は見られない。 (2)地域要因に特段の変動はみられない。同一需給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の競争力や選好性等に変動をもたらす特段の要因も見当たらない。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。近隣地域において標準的な規模・画地等の条件であり、代替競争関係にある他の不動産と比較して競争力は平均的といえる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目３０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	640万2,130 円／平米 2,116万5,442 円／坪
推定価格 平米 坪	661万9,802 円／平米 2,188万5,065 円／坪
標準価格 平米 坪	608万4,377 円／平米 2,011万4,950 円／坪
査定価格 平米 坪	608万 円／平米 2,010万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目３０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	621万8,782 円／平米 2,055万9,293 円／坪
推定価格 平米 坪	639万8,478 円／平米 2,115万3,368 円／坪
標準価格 平米 坪	666万5,081 円／平米 2,203万4,758 円／坪
査定価格 平米 坪	667万 円／平米 2,205万1,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	486 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目３０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	662万2,111 円／平米 2,189万2,699 円／坪
推定価格 平米 坪	711万56 円／平米 2,350万5,845 円／坪
標準価格 平米 坪	672万280 円／平米 2,221万7,246 円／坪
査定価格 平米 坪	672万 円／平米 2,221万6,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目３０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	611万1,162 円／平米 2,020万3,502 円／坪
推定価格 平米 坪	618万4,496 円／平米 2,044万5,944 円／坪
標準価格 平米 坪	660万316 円／平米 2,182万645 円／坪
査定価格 平米 坪	660万 円／平米 2,181万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋１丁目３０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	652万6,575 円／平米 2,157万6,857 円／坪
推定価格 平米 坪	661万8,870 円／平米 2,188万1,984 円／坪
標準価格 平米 坪	657万2,860 円／平米 2,172万9,875 円／坪
査定価格 平米 坪	657万 円／平米 2,172万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情