路線価 (2023) 東京都港区南青山2-77-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区南青山２丁目７７番１外
価格時点	2023 年
駅名	青山一丁目駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 3,444万8,520 円
1平米当たり	1平米 1,042万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4480 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,330万8,600 円 1平米 1,310万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4480 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,363万9,200 円／坪 1平米 1,320万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区北西部を中心に、都心５区内の高層オフィスビルが建ち並ぶ高度商業地域と判定した。地域的に成熟していることから、新規供給が非常に限られるエリアである。需要者の中心は資金力のある国内外機関投資家等が中心である。賃貸市場は弱含みであるが、投資需要は依然として旺盛である。中心的な価格帯は、規模により大きく異なるが、数百億円程度の水準となるものと思料される。 (2) 同一需給圏は、港区及び隣接区の、幹線道路沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。典型的な需要者は、賃貸用不動産の開発素地として購入する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。対象標準地の存する「青山通り」沿い及び「外苑東通り」沿いの土地は稀少性が極めて高く、売り物件が出た際は強い引合いが見込まれる。取引となる場合の中心価格帯は大規模画地であれば数百億円に及ぶ。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は店舗兼事務所ビルの開発素地として強い需要が見込まれる。比準価格は、規範性の高い取引事例を根拠として試算されており、実証性が高く説得力に優れる。収益価格は、実現性の観点から住宅付置の建物建築を想定したが事業者によっては隔地住宅とする計画とすることも考えられ、説得力はやや劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青山一丁目
距離	0 m
土地の状態
土地面積	1355.1 坪 (4480 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼駐車場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	19F
地下階数	B3
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区南青山２丁目７７番１外
標準地の範囲
東	190 m
西	30 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	75 m
面積	3750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに形成される高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず今後も現状を維持していくものと予測する。 (2)「青山通り」沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく今後もその性格を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,595万3,400 円 1平米 1,390万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,628万4,000 円 1平米 1,400万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,595万3,400円 1平米 1,390万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 4,264万7,400円 1平米 1,290万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,628万4,000円 1平米 1,400万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 4,264万7,400円 1平米 1,290万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。 (2)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。
地域要因
(1)オフィス市況はやや弱含んでいる一方で、不動産投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇基調にて推移している。 (2)幹線道路沿いの視認性に優れた高度商業地域。事務所賃料及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念されていたが投資家の物色意欲に衰えは見られない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山２丁目７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,235万1,051 円／平米 4,083万2,575 円／坪
推定価格 平米 坪	1,261万7,446 円／平米 4,171万3,276 円／坪
標準価格 平米 坪	1,355万2,574 円／平米 4,480万4,810 円／坪
査定価格 平米 坪	1,420万 円／平米 4,694万5,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	669 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都港区南青山２丁目７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,979万9,098 円／平米 6,545万5,818 円／坪
推定価格 平米 坪	1,748万5,376 円／平米 5,780万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1,306万8,293 円／平米 4,320万3,777 円／坪
査定価格 平米 坪	1,370万 円／平米 4,529万2,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	999 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	15 m
側道方位2	北西
側道幅員2	11 m
側道方位3	南西
側道幅員3	6.5 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山２丁目７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,261万9,332 円／平米 4,171万9,512 円／坪
推定価格 平米 坪	1,256万9,796 円／平米 4,155万5,746 円／坪
標準価格 平米 坪	1,267万1,165 円／平米 4,189万871 円／坪
査定価格 平米 坪	1,330万 円／平米 4,396万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	12.3 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山２丁目７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,564万5,345 円／平米 5,172万3,511 円／坪
推定価格 平米 坪	1,362万9,605 円／平米 4,505万9,474 円／坪
標準価格 平米 坪	1,298万576 円／平米 4,291万3,784 円／坪
査定価格 平米 坪	1,360万 円／平米 4,496万1,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	871 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	10.4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情