路線価 (2023) 東京都港区赤坂2-2119-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区赤坂２丁目２１１９番１外
価格時点	2023 年
駅名	溜池山王駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 429万7,800 円
1平米当たり	1平米 130万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億500万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 558万7,140 円 1平米 169万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億200万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 555万4,080 円／坪 1平米 168万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内の赤坂地区を中心とする普通商業地域である。主たる需要者は、不動産業者、自己利用目的の法人、個人では会社役員等の富裕層である。対象標準地は、街路条件がやや劣るが、交通利便性の優位な立地に位置し、店舗並びに事務所使用としての需要がある。店舗需要は弱含みであるが、地価は強含みである。需要の中心となる土地価格帯は規模により異なるが、総額で５億円程度である。 (2) 同一需給圏は港区内の幹線道路背後の中小規模の事務所ビル、共同住宅、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は開発・投資目的の個人・法人である。コロナ禍以降店舗や事務所の空室率が上昇、募集賃料も下落しているが、都心部の投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。基準容積率、繁華性等の地域要因や敷地規模により幅が見られ、対象地の規模で単価は１．５～２百万円／㎡、総額５億円以上の取引が多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、港区内の実際の取引事例から求めており、市場の実勢を示す実証的な価格であり規範性が高い取引事例について的確な補正、比較を行って査定した実証的な価格である。収益価格は、投資採算性における賃貸市場の収益性を反映した理論的価格である。よって、収益性を反映した収益価格並びに市場性を反映した比準価格を関連付けて、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 溜池山王駅および六本木一丁目駅周辺の幹線道路背後の商業地域に所在するため、多様な用途の利用が考えられ、投資目的の需要者のほか自己使用目的の需要者などが考えられる。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるため、収益価格と比準価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	溜池山王駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区赤坂２丁目２１１９番１外
標準地の範囲
東	15 m
西	100 m
南	35 m
北	145 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗、事務所が多い商業地域として成熟しており、現状を維持すると予測する。背後は共同住宅が多く見受けられる。 (2)幹線道路背後の中小規模の店舗兼事務所や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域であり、溜池山王駅近くでは再開発ビルの建設が進んでいるものの、近隣地域には影響は無く、当面は概ね現況のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 581万8,560 円 1平米 176万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 585万1,620 円 1平米 177万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 581万8,560円 1平米 176万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 535万5,720円 1平米 162万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 585万1,620円 1平米 177万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 535万5,720円 1平米 162万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)国内では低金利政策が続いており、貸出金利は横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。
地域要因
(1)幹線道路背後地で繁華性は高くないが、交通接近性等に優れた店舗兼事務所の建つ地域で特に変化はない。 (2)赤坂二丁目で再開発事業が施行中であるが、地域要因に影響は無い。事務所の空室率は高止まり、募集賃料は下落しているが、売買市場は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目２１１９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	155万3,484 円／平米 513万5,818 円／坪
推定価格 平米 坪	157万572 円／平米 519万2,311 円／坪
標準価格 平米 坪	176万2,707 円／平米 582万7,509 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	219 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目２１１９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	219万2,448 円／平米 724万8,233 円／坪
推定価格 平米 坪	220万5,603 円／平米 729万1,724 円／坪
標準価格 平米 坪	176万3,072 円／平米 582万8,716 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	488 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目２１１９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	161万9,433 円／平米 535万3,845 円／坪
推定価格 平米 坪	159万1,132 円／平米 526万282 円／坪
標準価格 平米 坪	176万5,962 円／平米 583万8,270 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目２１１９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	156万1,773 円／平米 516万3,222 円／坪
推定価格 平米 坪	162万1,120 円／平米 535万9,423 円／坪
標準価格 平米 坪	175万4,459 円／平米 580万241 円／坪
査定価格 平米 坪	175万 円／平米 578万5,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目２１１９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	213万6,856 円／平米 706万4,446 円／坪
推定価格 平米 坪	218万3,867 円／平米 721万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	175万6,932 円／平米 580万8,417 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	488 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情