路線価 (2023) 東京都港区麻布十-3-7-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区麻布十番３丁目７番２外
価格時点	2023 年
駅名	麻布十番駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 710万7,900 円
1平米当たり	1平米 215万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	13億2,000万 円 (475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 915万7,620 円 1平米 277万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	13億3,000万 円 (475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 922万3,740 円／坪 1平米 279万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ普通商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。従来より住宅地として人気の高い麻布地区に位置し、店舗部分の賃貸市場が弱含みであるが需給状況は安定している。コロナ禍の影響は少なく、地価は上昇傾向を示した。土地建物総額で１０億円～２０億円が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は六本木、麻布を中心に港区内の普通商業地域と判定した。地域は比較的容積率が享受できること、地域的な名声により強い住宅需要があることから店舗兼共同住宅が建ち並んでいる。投資用マンションの供給も多く、需要者の中心は不動産業者、投資家、投資目的の一般事業会社、個人投資家等幅広い。賃貸市場においては軟調な動きは見られるものの、売買市場では都心エリアの不動産を求める富裕層の需要は根強く、賃貸市場とは異なる動きが見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ普通商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅に近い幹線道路沿いの商業地で収益性に基づく収益価格が重視される傾向を有する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域的に単身者やＤＩＮＫＳ層に強い選好性が認められ、賃貸用の住宅が多く供給されている。したがって、取引目的は投資目的が中心で、収益価格に対する信頼性は高い。一方、比準価格は実証的な価格であり一定の規範性を有する。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	麻布十番駅南西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	143.7 坪 (475 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区麻布十番３丁目７番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域。従来より人気の高い地域で、当分の間現状のまま推移するものと予測する。 (2)高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域として成熟している。地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。地価動向は不安定である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 942万2,100 円 1平米 285万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 948万8,220 円 1平米 287万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 942万2,100円 1平米 285万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 889万3,140円 1平米 269万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 948万8,220円 1平米 287万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 889万3,140円 1平米 269万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向を示したが、建築費高騰や空室率増加等により不透明感は継続している。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。
地域要因
(1)マンション等の多い人気の高い商業地域で需要は安定している。地価は上昇傾向を示した。 (2)店舗兼共同住宅が建ち並ぶ普通商業地域である。賃貸市場については軟調な動きが見られるものの、売買市場については選好性が高く、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番３丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	246万1,743 円／平米 813万8,522 円／坪
推定価格 平米 坪	246万1,743 円／平米 813万8,522 円／坪
標準価格 平米 坪	294万4,669 円／平米 973万5,076 円／坪
査定価格 平米 坪	286万 円／平米 945万5,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番３丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	266万9,843 円／平米 882万6,501 円／坪
推定価格 平米 坪	274万1,929 円／平米 906万4,817 円／坪
標準価格 平米 坪	299万9,922 円／平米 991万7,742 円／坪
査定価格 平米 坪	291万 円／平米 962万460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	310 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番３丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	237万9,819 円／平米 786万7,682 円／坪
推定価格 平米 坪	231万504 円／平米 763万8,526 円／坪
標準価格 平米 坪	274万4,067 円／平米 907万1,886 円／坪
査定価格 平米 坪	266万 円／平米 879万3,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番３丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万7,342 円／平米 713万2,173 円／坪
推定価格 平米 坪	219万6,174 円／平米 726万551 円／坪
標準価格 平米 坪	285万9,602 円／平米 945万3,844 円／坪
査定価格 平米 坪	277万 円／平米 915万7,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番３丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	237万4,228 円／平米 784万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	241万2,216 円／平米 797万4,786 円／坪
標準価格 平米 坪	301万9,044 円／平米 998万959 円／坪
査定価格 平米 坪	293万 円／平米 968万6,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	87 ％
基準容積率	356 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情