路線価 (2023) 東京都港区海岸1-21-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区海岸１丁目２１番９外
価格時点	2023 年
駅名	浜松町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 806万6,640 円
1平米当たり	1平米 244万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1901 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,067万8,380 円 1平米 323万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1901 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,064万5,320 円／坪 1平米 322万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び周辺区の中高層店舗兼事務所ビルを主体とする商業地域であり、開発が進む地域と趨勢を共にする。主たる需要者は投資や開発目的の大手不動産会社、ファンド等である。コロナ禍により店舗の収益が安定せず、オフィス空室率の上昇、賃料下落も止まらない。一方で、依然活況を呈する不動産投資が発展期待の高い地域に向かう流れは変わらない。取引は標準地規模の土地で６０億円前後、土地建物の総額で９０～１００億円が中心と把握される。 (2) 同一需給圏は、港区及び隣接区の店舗兼事務所ビルを中心とする商業地域。主たる需要者は、潤沢な資金力を有する大手不動産会社または不動産投資法人等が想定される。需要の中心となる価格帯は、土地の規模により収益力が異なり把握困難であるが、２０００㎡程度の土地で総額６０～７０億円程度。周辺の再開発は現在進行中であり、羽田空港にアクセスしやすい国際ビジネス拠点として竹芝エリアの商業ポテンシャルの向上が期待され、地価は上昇傾向で推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。賃貸目的の開発が中心であるため収益価格が説得力を有するが、自己使用目的も多いため希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上を勘案のうえ比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 開発が進む竹芝地区に位置する大規模な土地で、主な需要者は大手不動産会社等が想定される。当該需要者は収益性を重視した価格決定を行う傾向にあるが、収益価格は利回り等の想定如何で試算価格が大きく変動する。一方、同種商業地の取引事例を基に試算された比準価格は昨今の取引動向を反映した実証的な価格である。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を斟酌の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松町駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	575 坪 (1901 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区海岸１丁目２１番９外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	複数の大規模複合商業施設が開業し、商業ポテンシャル向上が顕著な竹芝エリアの一角
街路	２１．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)竹芝エリアでは大規模商業施設の開業が相次ぎ、オフィス、店舗、住宅、ホテル、劇場等が集積する一大拠点となった。近隣地域はその波及効果から、今後は集客力や収益性が高まり、発展傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ浜松町駅とゆりかもめ竹芝駅を結ぶ歩行者デッキの全面開通によりアクセスが向上すれば、浜松町駅周辺再開発の影響を受けることも予測され、今後、事務所地として更なる付加価値の上昇が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,137万2,640 円 1平米 344万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,124万400 円 1平米 340万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,137万2,640円 1平米 344万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 1,018万2,480円 1平米 308万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,124万400円 1平米 340万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 1,018万2,480円 1平米 308万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)周囲で大規模商業施設が開業し、街の機能更新が進んでいる。浜松町駅と竹芝ふ頭を結ぶ空中歩廊が今後全通すると更なる発展が期待される。 (2)浜松町駅直結歩行者デッキの開通による利便性の向上や、浜松町、日の出、芝浦等周辺エリアとの連携による都市機能の向上により地価が上昇。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区海岸１丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	304万6,790 円／平米 1,007万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	346万9,955 円／平米 1,147万1,671 円／坪
標準価格 平米 坪	356万2,582 円／平米 1,177万7,896 円／坪
査定価格 平米 坪	363万 円／平米 1,200万780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	46 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区海岸１丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	263万9,020 円／平米 872万4,600 円／坪
推定価格 平米 坪	272万3,469 円／平米 900万3,789 円／坪
標準価格 平米 坪	309万1,338 円／平米 1,021万9,963 円／坪
査定価格 平米 坪	315万 円／平米 1,041万3,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区海岸１丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	397万432 円／平米 1,312万6,248 円／坪
推定価格 平米 坪	404万9,841 円／平米 1,338万8,774 円／坪
標準価格 平米 坪	336万6,451 円／平米 1,112万9,487 円／坪
査定価格 平米 坪	343万 円／平米 1,133万9,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区海岸１丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	337万6,020 円／平米 1,116万1,122 円／坪
推定価格 平米 坪	338万9,404 円／平米 1,120万5,370 円／坪
標準価格 平米 坪	350万5,071 円／平米 1,158万7,765 円／坪
査定価格 平米 坪	358万 円／平米 1,183万5,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区海岸１丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	270万8,817 円／平米 895万5,349 円／坪
推定価格 平米 坪	306万7,126 円／平米 1,013万9,919 円／坪
標準価格 平米 坪	350万5,287 円／平米 1,158万8,479 円／坪
査定価格 平米 坪	358万 円／平米 1,183万5,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情