路線価 (2023) 東京都港区六本木7-212-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区六本木７丁目２１２番２６
価格時点	2023 年
駅名	六本木駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 1,031万4,720 円
1平米当たり	1平米 312万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7億3,200万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,329万120 円 1平米 402万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7億3,200万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,329万120 円／坪 1平米 402万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区において主に中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者は賃貸・開発・転売目的の不動産会社、投資目的のファンド等であるが、ハイセンスな選好性の高い地域に存することから自用目的の法人等も想定される。オフィス賃貸市況は軟調で店舗商況も不安定であるが、旺盛な投資需要に加え、好立地物件の供給が不足していることから地価は上昇している。需要の中心となる取引価格帯は標準地規模の土地で７～１０億円と把握される。 (2) 同一需給圏は、六本木を中心とする港区内の商業地域であると判定される。想定される需要者としては、投資家、不動産業者、富裕層、事業法人等が中心となる。不動産投資需要は依然として高い状況が継続しており、店舗、事務所需要はやや弱含んでいるものの、近隣地域における地価は緩やかな上昇基調にあるものと判断される。中心となる価格帯は、総額で５～２０憶円程度の水準にあると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性に優れた取引事例から求められた価格で、市場の実勢が的確に把握できた。収益価格は標準地の規模、容積率、賃料水準等を前提に収益力が測定された価格で、中心的需要者の意思決定過程を左右する指標となった。ここで試算過程を再吟味したところ、両価格の信頼性は互いに遜色がなかった。以上を踏まえ、両価格の価格形成に及ぼす影響力は同等に高いものと判断して関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。一方収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	六本木駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、オフィス及びマンション等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区六本木７丁目２１２番２６
標準地の範囲
東	40 m
西	90 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京ミッドタウンと国立新美術館の開業から長期間が経過し、両施設の動線上にある近隣地域は商業地域として熟成している。特段の変動要因がみられないことから、今後当面の間は現状のままで推移するものと予測する。 (2)中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状の利用形態を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,438万1,100 円 1平米 435万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,424万8,860 円 1平米 431万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,438万1,100円 1平米 435万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 1,289万3,400円 1平米 390万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,424万8,860円 1平米 431万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 1,289万3,400円 1平米 390万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)区内オフィス市況は軟調であるが、金融緩和下でコロナ禍後を見据えた商業不動産への投資は旺盛。投資利回りも低下傾向だが、金利上昇懸念強まる。 (2)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。同一需給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の選好性が高いため、価格上昇期に先行して買われる傾向にある。 (2)六本木周辺では店舗・事務所賃料ともに需要が弱含みで推移しているが、不動産取得需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域において標準的な規模・画地等の条件であり、代替競争関係にある他の不動産と比較して競争力は平均的といえる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木７丁目２１２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	306万5,721 円／平米 1,013万5,274 円／坪
推定価格 平米 坪	330万4,525 円／平米 1,092万4,760 円／坪
標準価格 平米 坪	426万3,903 円／平米 1,409万6,463 円／坪
査定価格 平米 坪	426万 円／平米 1,408万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	272 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木７丁目２１２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	381万7,041 円／平米 1,261万9,138 円／坪
推定価格 平米 坪	391万6,284 円／平米 1,294万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	445万5,386 円／平米 1,472万9,506 円／坪
査定価格 平米 坪	446万 円／平米 1,474万4,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木７丁目２１２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	326万8,415 円／平米 1,080万5,380 円／坪
推定価格 平米 坪	356万2,128 円／平米 1,177万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	417万1,110 円／平米 1,378万9,690 円／坪
査定価格 平米 坪	417万 円／平米 1,378万6,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	453 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木７丁目２１２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	328万6,722 円／平米 1,086万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	334万5,883 円／平米 1,106万1,489 円／坪
標準価格 平米 坪	438万5,168 円／平米 1,449万7,365 円／坪
査定価格 平米 坪	439万 円／平米 1,451万3,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木７丁目２１２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	600万8,702 円／平米 1,986万4,769 円／坪
推定価格 平米 坪	586万2,860 円／平米 1,938万2,615 円／坪
標準価格 平米 坪	439万4,948 円／平米 1,452万9,698 円／坪
査定価格 平米 坪	439万 円／平米 1,451万3,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情