路線価 (2023) 東京都港区芝浦3-16-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区芝浦３丁目１６番４
価格時点	2023 年
駅名	田町駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 1,084万3,680 円
1平米当たり	1平米 328万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	19億1,000万 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,451万3,340 円 1平米 439万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	19億3,000万 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,464万5,580 円／坪 1平米 443万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に田町・浜松町等港区内のＪＲ線沿線を中心とする商業地域である。対象標準地は交通利便性の良好な場所に位置し、店舗及び事務所利用としての需要が強いが、共同住宅の開発需要も見られる。主たる需要者は中堅規模の不動産業者、事業法人等である。資金調達環境に恵まれ新型コロナウイルス感染拡大期を含め不動産投資需要は堅調に推移している。需要の中心となる土地取引価格帯は対象標準地の規模で約２０億円前後に及ぶ。 (2) 同一需給圏は、港区及び隣接区の高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。当該圏域における需要者は、不動産会社、投資家等が主体である。いまだ店舗事務所の賃料は弱含みであり、今後の空室率の上昇に対する懸念もあるが、コロナ禍からの収束を見据えて投資家の物色意欲は旺盛で需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、総額では規模により十数億から数十億、単価で４００～６００万円／㎡程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。賃貸目的の開発が中心であるため収益価格が説得力を有するが、自己使用目的も多いため希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上を勘案のうえ比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程も適切であることから市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物を建設し賃貸を想定して試算しており、理論的で、価格検証の有力な裏付けとなる。本件においては、両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	田町駅南東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	131.9 坪 (436 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	95 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	477 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区芝浦３丁目１６番４
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年再開発事業等により活性化が進む田町駅東口に位置する商業地域である。利便性も良好な地域であるため今後も安定的に推移すると予測する。 (2)中高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動要因は認められず、当分は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,494万3,120 円 1平米 452万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,543万9,020 円 1平米 467万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,494万3,120円 1平米 452万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 1,421万5,800円 1平米 430万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,543万9,020円 1平米 467万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 1,421万5,800円 1平米 430万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。
地域要因
(1)田町駅東口は再開発事業を通じて就業人口も増加しており、駅前を中心に店舗も増加している。 (2)田町駅東口の商業地域である。店舗事務所賃料及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念されていたが投資家の物色意欲に衰えは見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦３丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	394万1,031 円／平米 1,302万9,048 円／坪
推定価格 平米 坪	379万6,066 円／平米 1,254万9,794 円／坪
標準価格 平米 坪	429万9,055 円／平米 1,421万2,676 円／坪
査定価格 平米 坪	434万 円／平米 1,434万8,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦３丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	304万6,790 円／平米 1,007万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	346万9,955 円／平米 1,147万1,671 円／坪
標準価格 平米 坪	457万1,746 円／平米 1,511万4,192 円／坪
査定価格 平米 坪	461万 円／平米 1,524万660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	46 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦３丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	459万200 円／平米 1,517万5,201 円／坪
推定価格 平米 坪	446万9,874 円／平米 1,477万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	400万8,856 円／平米 1,325万3,278 円／坪
査定価格 平米 坪	404万 円／平米 1,335万6,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦３丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	445万2,154 円／平米 1,471万8,821 円／坪
推定価格 平米 坪	447万4,415 円／平米 1,479万2,416 円／坪
標準価格 平米 坪	465万1,159 円／平米 1,537万6,732 円／坪
査定価格 平米 坪	469万 円／平米 1,550万5,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦３丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	535万3,105 円／平米 1,769万7,365 円／坪
推定価格 平米 坪	556万9,611 円／平米 1,841万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	489万8,515 円／平米 1,619万4,491 円／坪
査定価格 平米 坪	494万 円／平米 1,633万1,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情