路線価 (2023) 東京都港区三田4-539-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区三田４丁目５３９番４外
価格時点	2023 年
駅名	白金高輪駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 562万200 円
1平米当たり	1平米 170万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億400万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 720万7,080 円 1平米 218万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	5億400万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 720万7,080 円／坪 1平米 218万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区とその周辺区の幹線道路・準幹線道路沿いとその周辺の商業地域である。需要者の中心は投資・賃貸目的の不動産会社や自用目的の法人等である。マンション用地としての需要もある。賃貸市場でも事務所ばかりではなく、居住用物件への需要もある。一方で、事業用物件への賃貸需要が弱まりつつある。取引される価格帯（総額）は、画地規模が様々であるため、かなりの幅があるが、複合不動産で１０億円までの取引が中心となる。 (2) 同一需給圏は、港区及び隣接区の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。当該圏域における需要者は、不動産会社、投資家等が中心である。いまだ店舗事務所の賃料は弱含みであり、今後の空室率上昇の懸念はあるもののコロナ禍からの収束を見据えて地価は反転上昇傾向となっている。中心価格帯は、総額は規模により数億円から十数億あるいはそれ以上、単価で２００～３００万円／㎡程度であるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は同一需給圏内の商業地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は投資目的の法人等か自用目的の企業等であるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。一部が土砂災害警戒区域に該当しているが、価格に大きな影響を与える要因とはなっていない。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を根拠としており、試算の過程も適切であることから不動産市場の実態を反映した価格で説得力に優れる。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、理論的で、価格を検証する有力な裏付けとなる。本件においては、両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	白金高輪駅北東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所、作業所兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区三田４丁目５３９番４外
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線道路沿いに事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。経済の不透明感は依然として残っているが、根強い需要と投資意欲に支えられ、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (2)中高層の事務所、店舗付共同住宅等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動要因は認められず、当分は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 780万2,160 円 1平米 236万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 783万5,220 円 1平米 237万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 780万2,160円 1平米 236万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 704万1,780円 1平米 213万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 783万5,220円 1平米 237万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 704万1,780円 1平米 213万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動産の投資環境には不透明感が残る。賃貸市場は依然として弱含みであるが、取引需要は底堅い。 (2)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)幹線道路沿いの商業地域である。事務所賃料及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念されていたが投資家の物色意欲に衰えは見られない。
個別的要因	(1)一部が土砂災害警戒区域に該当することとなったが、その後は個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田４丁目５３９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	367万3,210 円／平米 1,214万3,632 円／坪
推定価格 平米 坪	341万7,565 円／平米 1,129万8,470 円／坪
標準価格 平米 坪	232万8,042 円／平米 769万6,507 円／坪
査定価格 平米 坪	233万 円／平米 770万2,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田４丁目５３９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	261万7,801 円／平米 865万4,450 円／坪
推定価格 平米 坪	284万3,759 円／平米 940万1,467 円／坪
標準価格 平米 坪	222万8,651 円／平米 736万7,920 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田４丁目５３９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	337万6,020 円／平米 1,116万1,122 円／坪
推定価格 平米 坪	338万9,404 円／平米 1,120万5,370 円／坪
標準価格 平米 坪	268万7,870 円／平米 888万6,098 円／坪
査定価格 平米 坪	269万 円／平米 889万3,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田４丁目５３９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	263万9,020 円／平米 872万4,600 円／坪
推定価格 平米 坪	272万3,469 円／平米 900万3,789 円／坪
標準価格 平米 坪	216万3,200 円／平米 715万1,539 円／坪
査定価格 平米 坪	216万 円／平米 714万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田４丁目５３９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万6,489 円／平米 577万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	179万151 円／平米 591万8,239 円／坪
標準価格 平米 坪	233万3,965 円／平米 771万6,088 円／坪
査定価格 平米 坪	233万 円／平米 770万2,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情