路線価 (2023) 東京都新宿区北新宿4-22-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０
価格時点	2023 年
駅名	東中野駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万9,500 円 1平米 75万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万9,500 円／坪 1平米 75万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新宿区及びその隣接区に存する一般住宅、共同住宅、事務所等が混在する住宅地域である。新宿区西部に位置する利便性の高い地域であり、地価は上昇傾向にある。需要者の中心は、比較的小規模の土地であれば自己使用目的の個人、中規模以上の土地であれば、個人若しくは、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。市場の中心価格帯は、土地代で坪当たり２００～３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、新宿区及び隣接区における住宅地域及び戸建住宅や共同住宅のほか事務所等も混在する地域と判定した。主たる需要者としては、自己使用目的や賃貸事業目的の個人、法人が想定される。近隣地域及びその周辺地域は利便性が高く、需要は底堅い。土地の価格水準は坪単価２００万円～４００万円程度と推測されるが、画地条件等により大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的と収益目的の取引が混在するが、利便性が高く需要が強い地域であるため、取引意思決定においては、理論値である収益価格よりも実証性の高い比準価格が重視される傾向にある。本件においては、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得たことから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は事務所等も見受けられる利便性の高い住宅地域に位置する。主たる需要者は自己使用目的、賃貸事業目的の両方が想定され、取引に際しては収益性のほか代替競争不動産の取引動向が重視されるが、立地の希少性等を鑑みれば、後者がより重視されると判断した。本件では、規範性を有する取引事例により試算し、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、更に代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東中野駅　北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションのほかに事務所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住居専用
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	中高層階住居専用
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	240 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅、共同住宅、事務所等の混在する住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 (2)近隣地域は、共同住宅、一般住宅のほか、事務所等も見受けられる住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 260万8,434 円 1平米 78万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 269万4,390 円 1平米 81万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 260万8,434円 1平米 78万9,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 237万402円 1平米 71万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 269万4,390円 1平米 81万5,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 237万402円 1平米 71万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。 (2)新型コロナウイルスの存在を前提とした経済活動に慣れつつある中、足元では投資家行動に影響を与える金融・資本市場の動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)利便性が高い立地の住宅需要は堅調であり、周辺地域を含めて地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。 (2)ＪＲ東中野駅徒歩圏の住宅地域で、新宿駅へのアクセスに優れ、利便性が高い。近隣地域等の地域要因に影響を与える大きな変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。 (2)価格形成に影響を与える個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	74万6,129 円／平米 246万6,702 円／坪
推定価格 平米 坪	73万8,814 円／平米 244万2,519 円／坪
標準価格 平米 坪	72万4,327 円／平米 239万4,625 円／坪
査定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	85万9,146 円／平米 284万337 円／坪
推定価格 平米 坪	86万2,482 円／平米 285万1,365 円／坪
標準価格 平米 坪	89万74 円／平米 294万2,585 円／坪
査定価格 平米 坪	90万8,000 円／平米 300万1,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万2,004 円／平米 179万1,865 円／坪
推定価格 平米 坪	67万5,512 円／平米 223万3,243 円／坪
標準価格 平米 坪	72万5,577 円／平米 239万8,758 円／坪
査定価格 平米 坪	74万 円／平米 244万6,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,308 円／平米 216万6,448 円／坪
推定価格 平米 坪	78万2,515 円／平米 258万6,995 円／坪
標準価格 平米 坪	76万1,201 円／平米 251万6,531 円／坪
査定価格 平米 坪	77万6,000 円／平米 256万5,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情