路線価 (2023) 東京都新宿区中落合4-1680-137外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外
価格時点	2023 年
駅名	落合南長崎駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万6,742 円 1平米 60万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万6,742 円／坪 1平米 60万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区内の西武新宿線及び都営大江戸線沿線を最寄駅とする住宅地域と判定した。主たる需要者は都内勤務の会社員等が中心で、個人法人投資家、開発事業者等も想定される。市場の需給動向は当該圏域は最低敷地規制がない為、敷地が細分化し、割高な取引も見られるが、不動産投資需要は回復基調が鮮明である。先行き金利の先高感等の市場停滞リスクは払拭できない。中心価格帯は土地で㎡単価で６０万円前後、新築戸建は５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね新宿区を中心とし、その隣接区の一部も含む圏域の住宅地域である。需要者としては戸建住宅地及び共同住宅地としての購入を目論む個人富裕層及び不動産業者等が想定される。駅への接近性に優れることから、戸建住宅地及び共同住宅地としての競争力は高いものと思料される。標準的画地規模の土地では５５０千円／㎡～６５０千円／㎡程度が市場の中心であり、戸建住宅は仕様・規模等により多様である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は準幹線道路背後の低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視される。比準価格は各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地域の基準容積率が低く、地価水準に見合った賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺には共同住宅も多くみられるが需要者の中心は戸建住宅の需要者であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	落合南長崎駅南方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外
標準地の範囲
東	10 m
西	25 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	144 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位：北　　５．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地で、地域要因に変動を及ぼす要因は見当たらず、現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予測される。 (2)地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 210万9,228 円 1平米 63万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 211万2,534 円 1平米 63万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 210万9,228円 1平米 63万8,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 194万622円 1平米 58万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 211万2,534円 1平米 63万9,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 194万622円 1平米 58万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安資源高は一服感があるが消費に影響を与える本格的な物価高は今冬からで、不動産市場への影響が懸念され、政府の物価対策に注視が必要である。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)戸建住宅を中心とした閑静な住宅地として成熟しており、住環境に影響を与える要因は特段見当たらない。 (2)低層住宅を中心とする地域であり、地域要因に特段の変化はないが、利便性の高い住宅地の需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響を与える個別的要因には特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万4,305 円／平米 196万4,772 円／坪
推定価格 平米 坪	61万5,106 円／平米 203万3,540 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,673 円／平米 216万1,043 円／坪
査定価格 平米 坪	66万7,000 円／平米 220万5,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	75万1,022 円／平米 248万2,879 円／坪
推定価格 平米 坪	76万689 円／平米 251万4,838 円／坪
標準価格 平米 坪	76万8,373 円／平米 254万241 円／坪
査定価格 平米 坪	78万4,000 円／平米 259万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万7,480 円／平米 154万5,489 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,211 円／平米 153万7,988 円／坪
標準価格 平米 坪	57万811 円／平米 188万7,101 円／坪
査定価格 平米 坪	58万2,000 円／平米 192万4,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,554 円／平米 202万1,798 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,856 円／平米 195万64 円／坪
標準価格 平米 坪	62万8,175 円／平米 207万6,747 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,655 円／平米 227万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	68万7,627 円／平米 227万3,295 円／坪
標準価格 平米 坪	65万1,162 円／平米 215万2,742 円／坪
査定価格 平米 坪	66万4,000 円／平米 219万5,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情