路線価 (2023) 東京都新宿区下落合2-417-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区下落合２丁目４１７番２１
価格時点	2023 年
駅名	目白駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4億1,200万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億800万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円／坪 1平米 103万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として目白駅など都心ＪＲ駅徒歩圏にあって利便性と住環境の優れた住宅地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の高所得層、不動産業者が想定される。同一需給圏では低金利が続いてきた中で住宅需要は依然として強く、価格は高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような目白駅徒歩圏の土地は稀少性があり取得需要が強い。市場の中心価格帯は、百坪程度の土地で３～４億円程度。 (2) 同一需給圏は、主として新宿区を中心とする優良住宅地域と判定した。当該地域は近隣に有名私立大学が存する等により、高級住宅や高級マンションが建ち並ぶ知名度のある地域であり、居住の快適性は良好である。また、近隣地域は目白駅徒歩圏であり、底堅い需要がある。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの、一坪単価３００万円から４００万円と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、戸建住宅のみならず共同住宅の需要が競合する中で、収益性を考慮しつつも、市場性をとくに重視する。本件では、取引事例比較法において主として新宿区・渋谷区内の品等の良い住宅地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格を重視し、賃貸事業を想定した理論的な収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した客観的内容に基づく価格であるため、説得力を有する。また、収益価格は賃貸を想定した収益性に基づく価格である。当該地域においては、共同住宅よりも当該地域の高級感、知名度に着目した自用目的の需要が旺盛であるため、賃貸を想定する収益性に基づく収益価格の説得力はやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	目白駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区下落合２丁目４１７番２１
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	30 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ目白駅より徒歩圏に位置する品等の良い住宅地域として、高所得層の住宅需要は強く、当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。 (2)一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地として成熟しており、当面現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 376万8,840円 1平米 114万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 328万9,470円 1平米 99万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 328万9,470円 1平米 99万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念される中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注目されている。 (2)低金利政策の影響により住宅需要は堅調であり、新型コロナの影響はあるものの、需要者の購入意欲は積極的である。
地域要因
(1)ＪＲ目白駅より徒歩圏に位置し利便性と住環境の優れた閑静な住宅地域として、コロナ禍にあっても高所得層向け住宅用地の需要が強い。 (2)目白駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であり、新型コロナの影響はあるものの、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区下落合２丁目４１７番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	123万5,159 円／平米 408万3,436 円／坪
推定価格 平米 坪	124万3 円／平米 409万9,450 円／坪
標準価格 平米 坪	128万995 円／平米 423万4,969 円／坪
査定価格 平米 坪	128万 円／平米 423万1,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区下落合２丁目４１７番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	129万3,397 円／平米 427万5,970 円／坪
推定価格 平米 坪	130万6,077 円／平米 431万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	134万9,253 円／平米 446万630 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区下落合２丁目４１７番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	93万640 円／平米 307万6,696 円／坪
推定価格 平米 坪	98万4,368 円／平米 325万4,321 円／坪
標準価格 平米 坪	112万4,992 円／平米 371万9,224 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区下落合２丁目４１７番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	85万2,307 円／平米 281万7,727 円／坪
推定価格 平米 坪	85万636 円／平米 281万2,203 円／坪
標準価格 平米 坪	92万2,599 円／平米 305万112 円／坪
査定価格 平米 坪	92万3,000 円／平米 305万1,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情