路線価 (2023) 東京都新宿区矢来町35-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区矢来町３５番５
価格時点	2023 年
駅名	神楽坂駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 301万1,766 円 1平米 91万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 300万8,460 円／坪 1平米 91万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区の東京メトロ東西線や都営大江戸線各駅勢圏の低層住宅地域で、需要者の中心は一般のエンドユーザーや転売目的の不動産業者である。圏内は都心に近い利便性の良い住宅地域として熟成しており、潜在的需要は根強い。市場での需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で１億円程度、新築の戸建物件は規模による個別性が強く１億円前後を中心に幅がある。 (2) 同一需給圏は、主として新宿区内の東京メトロ東西線、都営大江戸線沿線の普通住宅地域と判定した。需要者は個人エンドユーザーや不動産業者が中心となると思料する。当該地域は都心への通勤や買い物も便利なエリアであり、居住の快適性、生活の利便性は良好であるため需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの、一坪単価２５０万円から３５０万円と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は代替不動産との価格比較等の観点から意思決定を行う傾向が強く、市場の実態を反映した比準価格は実証的で説得力を有する。一方で収益価格は最有効使用の賃貸用不動産を想定して試算したが、現実の市場で収益性に着目した取引は少なく相対的に信頼性は劣る。以上より比準価格を標準に収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した客観的内容に基づく価格であるため、説得力を有する。また、収益価格は賃貸を想定した収益性に基づく価格である。当該エリアにおいては規模に見合う賃料を収受することができず、収益性よりも自己居住用を目的とした取引が多く散見されることから、収益価格の説得力はやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神楽坂駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に事務所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区矢来町３５番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。 (2)価格形成要因の変動は特に認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 318万6,984 円 1平米 96万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 307万4,580 円 1平米 93万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 318万6,984円 1平米 96万4,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 288万9,444円 1平米 87万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 307万4,580円 1平米 93万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 288万9,444円 1平米 87万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新宿区の人口はここ一年はおおむね増加傾向にある。新設住宅着工戸数は経済活動の正常化に伴い回復傾向にある。 (2)住宅需要は堅調であり、新型コロナの影響はあるものの、需要者の購入意欲は積極的である。
地域要因
(1)特筆すべき変動は無いが、都心エリアの住宅市場は経済活動正常化の加速に伴い堅調に推移している。 (2)神楽坂駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であり、新型コロナの影響はあるものの、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区矢来町３５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万9,244 円／平米 181万5,801 円／坪
推定価格 平米 坪	55万6,857 円／平米 184万969 円／坪
標準価格 平米 坪	91万2,880 円／平米 301万7,981 円／坪
査定価格 平米 坪	91万3,000 円／平米 301万8,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区矢来町３５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	88万9,137 円／平米 293万9,487 円／坪
推定価格 平米 坪	89万7,605 円／平米 296万7,482 円／坪
標準価格 平米 坪	98万3,138 円／平米 325万254 円／坪
査定価格 平米 坪	98万3,000 円／平米 324万9,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区矢来町３５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万4,724 円／平米 216万4,518 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,818 円／平米 220万7,806 円／坪
標準価格 平米 坪	102万4,261 円／平米 338万6,207 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区矢来町３５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	69万1,852 円／平米 228万7,263 円／坪
推定価格 平米 坪	70万9,662 円／平米 234万6,143 円／坪
標準価格 平米 坪	95万1,290 円／平米 314万4,965 円／坪
査定価格 平米 坪	95万1,000 円／平米 314万4,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区矢来町３５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	78万8,853 円／平米 260万7,948 円／坪
推定価格 平米 坪	80万2,912 円／平米 265万4,427 円／坪
標準価格 平米 坪	89万1,134 円／平米 294万6,089 円／坪
査定価格 平米 坪	89万1,000 円／平米 294万5,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情