路線価 (2023) 東京都新宿区市谷仲之町13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区市谷仲之町１３番
価格時点	2023 年
駅名	曙橋駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 310万7,640 円
1平米当たり	1平米 94万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	20億9,000万 円 (1688 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 409万9,440 円 1平米 124万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	20億9,000万 円 (1688 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 409万9,440 円／坪 1平米 124万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圈は、新宿区及びその周辺において品等等の良好なマンションが多く見られる住宅地域である。需要者はマンション開発を目的とする不動産業者、投資用不動産として取得する法人等が中心と考えられる。利便性や品等等に優る都心の高級物件の人気は根強く、デべロッパ一等による取得需要は引き続き堅調である。なお、敷地規模、形状等により多様な個別性が認められ、中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、主として新宿区のほか都心部の品等の良いマンションがみられる住宅地域。需要者の中心は、マンション分譲を目的とする開発事業者等である。当該地域は、良品等マンションや邸宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、居住環境、生活利便性が良好なことからマンション素地としての需要は稀少性もあり堅調である。市場の中心価格帯は、規模や地域性等によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額２０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は敷地規模を重視して事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。開発法による価格は共同住宅を建築し、分譲することを想定したもので、開発事業者の投資採算性を反映した価格である。画地条件や周辺環境等から標準地はマンション適地であることを考慮して、市場性を反映した比準価格と開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い大規模事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。開発法による価格は、分譲マンション素地としての投資採算性を反映している。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性及び対象不動産の投資採算性を考慮し意思決定することから、比準価格及び開発法による価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	曙橋駅　北方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	510.6 坪 (1688 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	228 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区市谷仲之町１３番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	５．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	228 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模画地のマンション、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。 (2)価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅、マンション等が混在する住宅地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 416万5,560 円 1平米 126万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 413万2,500 円 1平米 125万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 416万5,560円 1平米 126万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 390万1,080円 1平米 118万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 413万2,500円 1平米 125万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 390万1,080円 1平米 118万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。 (2)新型コロナの影響による市況の停滞からの持ち直し、テレワークの浸透、低金利政策の下支えもあり住宅需要は堅調である。
地域要因
(1)都心のマンションに対する取得需要は依然として堅調であり、開発事業者の物件取得意欲も堅調である。地域要因に特段の変動はない。 (2)曙橋駅徒歩圏の閑静な住宅地域として既に成熟しており地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区市谷仲之町１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,161 円／平米 205万6,864 円／坪
推定価格 平米 坪	62万9,627 円／平米 208万1,547 円／坪
標準価格 平米 坪	121万821 円／平米 400万2,974 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区市谷仲之町１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万6,976 円／平米 299万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	89万580 円／平米 294万4,257 円／坪
標準価格 平米 坪	120万3,486 円／平米 397万8,725 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区市谷仲之町１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万9,790 円／平米 423万986 円／坪
推定価格 平米 坪	137万6,785 円／平米 455万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	136万9,935 円／平米 452万9,005 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区市谷仲之町１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万1,730 円／平米 218万7,679 円／坪
推定価格 平米 坪	67万2,318 円／平米 222万2,683 円／坪
標準価格 平米 坪	133万1,323 円／平米 440万1,354 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情