路線価 (2023) 東京都新宿区中町32-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区中町３２番１
価格時点	2023 年
駅名	牛込神楽坂駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 284万3,160 円
1平米当たり	1平米 86万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億6,400万 円 (322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億6,100万 円 (322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 370万2,720 円／坪 1平米 112万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として新宿区及び隣接区の優良・準優良住宅地域。需要者の中心は、富裕層の１次取得者や買い替えによる２次取得者のほか、不動産業者等である。当該地域は、邸宅や良品等マンションが建ち並ぶ閑静な住宅地域で、良好な生活利便性に加え稀少性から需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額４億円程度である。 (2) 同一需給圏は、新宿区及びその隣接区における住宅地域と判定した。主たる需要者としては、自己使用目的の個人富裕層や賃貸事業目的の個人富裕層、事業法人等が想定される。近隣地域は、最寄駅徒歩５分圏内の良好な居住環境が形成された閑静な住宅地域であり、供給は少なく、希少性が高いことから、個別事情を反映して高値取引となるケースも見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、規範性の高い事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住宅地であることから低位に求められた。当該地域は区内有数の優良住宅地域として成熟しており、戸建住宅のほか賃貸住宅もみられるが、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する取引事例を収集・選択のうえ、要因比較を適切に行っており、市場性を反映し、説得力が高い。収益価格は、土地価格に対して期待する利回りを確保できる賃料収入が見込み難いため、低位に求められた。標準地の取引は、規模等を鑑みれば、収益性よりも居住の快適性等を重視して取引する個人が中心となる。本件においては、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛込神楽坂駅南方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	97.4 坪 (322 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、共同住宅、寮等混在の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	224 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区中町３２番１
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	45 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	320 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	224 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)価格形成要因の変動は特に認められず、中規模一般住宅、共同住宅、寮等混在の住宅地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 386万8,020 円 1平米 117万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 357万480円 1平米 108万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 383万4,960円 1平米 116万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 357万480円 1平米 108万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響による市況の停滞からの持ち直し、テレワークの浸透、低金利政策の下支えもあり住宅需要は堅調である。 (2)新型コロナウイルスの存在を前提とした経済活動に慣れつつある中、足元では投資家行動に影響を与える金融・資本市場の動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)牛込神楽坂駅徒歩圏の閑静な住宅地域として既に成熟しており地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。 (2)牛込神楽坂駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域で、住環境も良好である。近隣地域等の地域要因に影響を与える大きな変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成に影響を与える個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万2,352 円／平米 364万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,480 円／平米 384万3,159 円／坪
標準価格 平米 坪	115万970 円／平米 380万5,107 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	88万9,137 円／平米 293万9,487 円／坪
推定価格 平米 坪	89万7,605 円／平米 296万7,482 円／坪
標準価格 平米 坪	100万6,284 円／平米 332万6,775 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	122万6,777 円／平米 405万5,725 円／坪
推定価格 平米 坪	123万421 円／平米 406万7,772 円／坪
標準価格 平米 坪	125万5,532 円／平米 415万789 円／坪
査定価格 平米 坪	131万 円／平米 433万860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区中町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万8,430 円／平米 300万3,270 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,430 円／平米 300万3,270 円／坪
標準価格 平米 坪	109万4,494 円／平米 361万8,397 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情