路線価 (2023) 東京都新宿区富久町59-208 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区富久町５９番２０８
価格時点	2023 年
駅名	新宿御苑前駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6,560万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万2,478 円 1平米 76万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,600万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 253万5,702 円／坪 1平米 76万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東京メトロ丸ノ内線、都営新宿線等の沿線の各駅を最寄駅とする新宿区内の住宅地域である。主たる需要者は新宿区等に居住する第一次取得者等のほか、不動産開発業者等である。市場の需給動向は当該圏域は最低敷地規制がない為、敷地が細分化し、割高な取引も見られるが、不動産投資需要は回復基調が鮮明である。先行き金利の先高感等の市場停滞リスクは払拭出来ない。中心価格帯は土地は坪当たり２５０万円程度、新築戸建で７千万円台である。 (2) 同一需給圏は東京メトロ丸ノ内線、ＪＲ総武線、都営新宿線・大江戸線の各駅を圏域とする新宿区及び周辺の住宅地域である。主たる需要者は一次取得者、買い替え取得者のほか、再販を目的とする不動産業者等である。各種政策等により需要は堅調であるが、土地価格の上昇や建築資材の高騰等により販売価格は上昇傾向にある。また、市場金利の変動要因に注視する必要がある。中心となる価格帯は土地で１㎡あたり７０～８０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は幹線道路背後の低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視される。比準価格は各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地域が狭隘道路で基準容積率が低く、地価水準に見合った賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は地域の特性が類似した事例を中心に試算しており、市場性を的確に反映している。他方、収益価格は画地条件や行政的条件等が制約されるなか、比準価格と比較して低位に求められた。利便性に優る住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、主に居住の快適性、利便性を重視した自用の取引が中心となる。したがって、比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿御苑前駅　北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	26 坪 (86 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅兼共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅等が多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区富久町５９番２０８
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	10 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位：北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)靖国通り背後の中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、近隣に深夜まで営業するスーパーマーケットがあり、生活の利便性は良好である。地域に影響を及ぼす変動要因はなく、現状を維持しながら推移すると予測される。 (2)中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。都心部に近い住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 265万4,718 円 1平米 80万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 266万1,330 円 1平米 80万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 265万4,718円 1平米 80万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 242万6,604円 1平米 73万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 266万1,330円 1平米 80万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 242万6,604円 1平米 73万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安資源高は一服感があるが消費に影響を与える本格的な物価高は今冬からで、不動産市場への影響が懸念され、政府の物価対策に注視が必要である。 (2)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。
地域要因
(1)従来から複数の鉄道路線が利用でき、交通生活利便性は良好である。富久クロス等周辺地域の整備等により富裕層を中心に選好度が向上してる。 (2)富久クロス北側の既成住宅地域に存している。新宿駅から半径１ｋｍ圏内にあり、高収入世帯を中心に需要は堅調である。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響を与える個別的要因には特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区富久町５９番２０８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	74万1,990 円／平米 245万3,019 円／坪
推定価格 平米 坪	74万4,900 円／平米 246万2,639 円／坪
標準価格 平米 坪	78万4,105 円／平米 259万2,251 円／坪
査定価格 平米 坪	78万4,000 円／平米 259万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区富久町５９番２０８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	82万588 円／平米 271万2,864 円／坪
推定価格 平米 坪	79万7,924 円／平米 263万7,937 円／坪
標準価格 平米 坪	83万1,171 円／平米 274万7,851 円／坪
査定価格 平米 坪	83万1,000 円／平米 274万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画公園
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区富久町５９番２０８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,308 円／平米 216万6,448 円／坪
推定価格 平米 坪	78万2,515 円／平米 258万6,995 円／坪
標準価格 平米 坪	80万2,579 円／平米 265万3,326 円／坪
査定価格 平米 坪	80万3,000 円／平米 265万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区富久町５９番２０８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	94万5,083 円／平米 312万4,444 円／坪
推定価格 平米 坪	93万3,964 円／平米 308万7,685 円／坪
標準価格 平米 坪	96万2,849 円／平米 318万3,179 円／坪
査定価格 平米 坪	96万3,000 円／平米 318万3,678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区富久町５９番２０８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	69万1,852 円／平米 228万7,263 円／坪
推定価格 平米 坪	70万9,662 円／平米 234万6,143 円／坪
標準価格 平米 坪	79万8,270 円／平米 263万9,081 円／坪
査定価格 平米 坪	79万8,000 円／平米 263万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情