路線価 (2023) 東京都新宿区西新宿7-737-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
価格時点	2023 年
駅名	新宿駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 1,682万7,540 円
1平米当たり	1平米 509万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,211万7,140 円 1平米 669万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,215万200 円／坪 1平米 670万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として新宿駅を中心とする幹線道路及び準幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域と判定した。商業集積性の高い地域で、店舗賃料の下落が若干認められるが、投資用需要は旺盛で価格は上昇基調に転じている。主たる需要者は、自社使用目的の一般事業法人、収益事業を目的とする投資法人及び不動産業者等である。当該地域では更地の取引が少なく、稼働中の複合不動産の取引価格は、総額数十億円規模の取引が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、主として都心のＪＲ駅勢圏にあって繁華性と用途の多様性を有する広幅員道路沿い商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の法人、不動産業者が想定される。同一需給圏では潜在的なテナント需要は堅調。また、低金利が続いてきた中で都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような新宿駅徒歩圏の土地は取得需要が底堅い。市場の中心価格帯は、稼働物件で総額数十億円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は繁華な商業地等、規範性を有する取引事例を選択し比準した価格を比較考量して求めており、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた価格で収益性を反映した価格である。上述の通り需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられるため比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主としてＪＲ駅勢圏の広幅員道路沿い商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿駅　北方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	673 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小滝橋通り沿いに中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後は新型コロナウイルスの影響による店舗の需要減退も回復に向かうと考えられ、現状を維持して推移していくものと予測する。 (2)新宿駅に近い小滝橋通り沿いに位置し繁華性と用途の多様性を有しており、中長期的にはテナント需要は底堅く、当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,281万1,400 円 1平米 690万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,426万6,040 円 1平米 734万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,281万1,400円 1平米 690万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 2,145万5,940円 1平米 649万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,426万6,040円 1平米 734万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 2,145万5,940円 1平米 649万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。 (2)新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念される中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注目されている。
地域要因
(1)新宿駅勢圏の小滝橋通り沿いに高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。都心商業地で投資需要は底堅く、地価は上昇反転している。 (2)新宿駅に近い小滝橋通り沿いに位置し繁華性と用途の多様性を有する商業地域として、飲食を中心に賑わいは回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５３公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	519万9,217 円／平米 1,718万8,611 円／坪
推定価格 平米 坪	534万4,795 円／平米 1,766万9,892 円／坪
標準価格 平米 坪	699万5,805 円／平米 2,312万8,131 円／坪
査定価格 平米 坪	699万 円／平米 2,310万8,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	541万4,165 円／平米 1,789万9,229 円／坪
推定価格 平米 坪	522万8,536 円／平米 1,728万5,540 円／坪
標準価格 平米 坪	710万3,989 円／平米 2,348万5,788 円／坪
査定価格 平米 坪	710万 円／平米 2,347万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第５種中高層階住
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５４公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,114万2,047 円／平米 3,683万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万9,405 円／平米 3,715万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	679万1,181 円／平米 2,245万1,644 円／坪
査定価格 平米 坪	678万 円／平米 2,241万4,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	814万1,213 円／平米 2,691万4,850 円／坪
推定価格 平米 坪	817万3,139 円／平米 2,702万398 円／坪
標準価格 平米 坪	644万5,693 円／平米 2,130万9,461 円／坪
査定価格 平米 坪	644万 円／平米 2,129万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	790万3,563 円／平米 2,612万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	815万6,477 円／平米 2,696万5,313 円／坪
標準価格 平米 坪	681万4,099 円／平米 2,252万7,411 円／坪
査定価格 平米 坪	681万 円／平米 2,251万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情