路線価 (2023) 東京都新宿区新宿3-107-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区新宿３丁目１０７番１４
価格時点	2023 年
駅名	新宿駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 4,089万5,220 円
1平米当たり	1平米 1,237万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,587万1,400 円 1平米 1,690万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,620万2,000 円／坪 1平米 1,700万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都心五区を中心とする繁華性が高い高度商業地域である。需要者は自用目的で資金力のある一般事業法人の他、大手不動産業者、機関投資家、上場企業等の投資家等が中心である。取引される価格帯（総額）は画地規模が様々であるため、総額は土地建物で数１０億円～数百億円以上と幅がある。価格水準は規模にもよるが、概ね１，５００万円／㎡～２，０００万円／㎡程度と推察する。 (2) 同一需給圏は高層店舗ビル等が建ち並ぶ商業繁華性の高い高度商業地域である。需要者の中心は自社使用目的の一般事業法人、収益物件の開発を目的とする大手不動産会社、鉄道会社、商業デベロッパー等があげられる。稀少性の高い高度商業地域であり、価格は上昇基調に転じている。取引価格は規模等個別性により価格に幅があるが、稼働中の複合不動産の価格は総額で数十億～数百億規模となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は、同一需給圏内である新宿区、渋谷区の高度商業地から選択しており類似性が高い。自用を中心とする一般事業法人は周辺の取引価格を重視して意思決定を行うが、投資を目的とする不動産会社やファンド等は収益採算性を意思決定に際し最も重視すると思われる。従って収益性を表す収益価格と市場の実勢を示す比準価格をほぼ等しく重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は都心５区の高度商業地等、規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めた市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益性を反映した価格である。需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられることから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新宿駅　東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の飲食店ビルが集まる繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	705 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区新宿３丁目１０７番１４
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	12 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	660 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新宿三丁目の一般高度商業地域で、中高層の物販店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域である。新型コロナウイルス禍による影響は若干残るものの、当面は現状を維持していくものと予測する。 (2)新宿通り背後に高層物販店舗ビルや飲食店舗ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。今後は新型コロナウイルスの影響による店舗の需要減退も回復に向かうと考えられ、現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5,884万6,800 円 1平米 1,780万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5,818万5,600 円 1平米 1,760万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5,884万6,800円 1平米 1,780万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 5,521万200円 1平米 1,670万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5,818万5,600円 1平米 1,760万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 5,521万200円 1平米 1,670万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。
地域要因
(1)新宿三丁目の飲食店が多く見られる繁華性が高い商業地域で、新型コロナウイルス禍で落ち込んだ客足は戻りつつある。 (2)新宿駅東口の飲食、物販店舗を中心とした商業繁華性の高い都心の高度商業地で投資需要は底堅く、地価は上昇基調に反転している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目１０７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,528万4,668 円／平米 5,053万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	1,552万9,223 円／平米 5,133万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	1,978万2,450 円／平米 6,540万780 円／坪
査定価格 平米 坪	2,080万 円／平米 6,876万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５４公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目１０７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,114万2,047 円／平米 3,683万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万9,405 円／平米 3,715万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	1,650万4,266 円／平米 5,456万3,103 円／坪
査定価格 平米 坪	1,730万 円／平米 5,719万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区新宿３丁目１０７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,304万7,791 円／平米 4,313万5,997 円／坪
推定価格 平米 坪	1,337万3,986 円／平米 4,421万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	1,759万7,350 円／平米 5,817万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	1,850万 円／平米 6,116万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目１０７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,074万1,034 円／平米 6,856万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2,031万4,583 円／平米 6,716万11 円／坪
標準価格 平米 坪	1,663万7,660 円／平米 5,500万4,104 円／坪
査定価格 平米 坪	1,750万 円／平米 5,785万5,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	新宿駅東口地区
特別な事情