路線価 (2023) 東京都新宿区大久保2-16-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区大久保２丁目１６番８外
価格時点	2023 年
駅名	東新宿駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 628万1,400 円
1平米当たり	1平米 190万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	7億1,800万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 826万5,000 円 1平米 250万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7億1,500万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 823万1,940 円／坪 1平米 249万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。明治通り沿いは、稀少性が高いため投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地代で坪当たり７００～９００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、新宿区及びその周辺区における商業地域及び商住混在地域と判定した。主たる需要者としては、収益物件開発目的の不動産会社、不動産投資ファンドをはじめ、マンション開発業者や自己使用目的の法人等が想定される。賃貸市場は弱含みであるが、売買需要者の投資意欲は底堅い。土地の中心価格帯は、坪単価７００万円～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 東新宿駅に近い明治通り沿いに店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域で、取引意思決定においては、取引価格による実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定がなされていることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ要因比較を適切に行い試算しており、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は、不動産の収益性を的確に反映しており、比準価格と同様に説得力が高い。標準地の取引は、投資目的の不動産会社、不動産投資ファンド等が中心で、取引に際しては収益性のほか代替競争不動産の取引価格が重視される。本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東新宿駅　北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住専地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区大久保２丁目１６番８外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画道路（環状５の１明治通り）の区域内、事業中。
街路	２７ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	中高層階住専地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 (2)近隣地域は、明治通り沿いに高層の店舗兼事務所ビルや店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 866万1,720 円 1平米 262万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 876万900 円 1平米 265万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 866万1,720円 1平米 262万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 786万8,280円 1平米 238万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 876万900円 1平米 265万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 786万8,280円 1平米 238万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。 (2)新型コロナウイルスの存在を前提とした経済活動に慣れつつある中、足元では投資家行動に影響を与える金融・資本市場の動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く投資需要は堅調である。周辺地域を含めて地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。 (2)駅近くの幹線道路沿いの商業地は事務所地、共同住宅地として売買の需要は底堅い。近隣地域等の地域要因に影響を与える大きな変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。 (2)価格形成に影響を与える個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大久保２丁目１６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万9,611 円／平米 753万6,394 円／坪
推定価格 平米 坪	260万4,684 円／平米 861万1,085 円／坪
標準価格 平米 坪	244万1,128 円／平米 807万369 円／坪
査定価格 平米 坪	244万 円／平米 806万6,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	10.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	13 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区大久保２丁目１６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	224万8,459 円／平米 743万3,405 円／坪
推定価格 平米 坪	230万6,397 円／平米 762万4,948 円／坪
標準価格 平米 坪	266万9,441 円／平米 882万5,172 円／坪
査定価格 平米 坪	267万 円／平米 882万7,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大久保２丁目１６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	221万7,951 円／平米 733万2,546 円／坪
推定価格 平米 坪	222万149 円／平米 733万9,813 円／坪
標準価格 平米 坪	262万4,290 円／平米 867万5,903 円／坪
査定価格 平米 坪	262万 円／平米 866万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大久保２丁目１６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	243万9,494 円／平米 806万4,967 円／坪
推定価格 平米 坪	245万8,460 円／平米 812万7,669 円／坪
標準価格 平米 坪	284万5,440 円／平米 940万7,025 円／坪
査定価格 平米 坪	285万 円／平米 942万2,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第４種中高層階住
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大久保２丁目１６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,842 円／平米 900万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	290万8,108 円／平米 961万4,205 円／坪
標準価格 平米 坪	326万3,870 円／平米 1,079万354 円／坪
査定価格 平米 坪	326万 円／平米 1,077万7,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情