土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都新宿区新宿5-127-104 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 新宿区
東京都新宿区新宿5丁目127番104 (新宿)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗兼事務所ビルが見られる商業地域)
  • 新宿三丁目駅 から 400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
320万6,820
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
97万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 新宿区東京都新宿区新宿5丁目127番104
価格時点 2023
駅名 新宿三丁目駅 から 400m
路線価
1坪当たり 1坪 320万6,820
1平米当たり 1平米 97万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
2億6,700万
(201 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 439万6,980
1平米 133万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
2億6,700万
(201 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 439万6,980 円/坪
1平米 133万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新宿区内に存する店舗事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。需要者は店舗、事務所、マンション用地等を購入することを希望する法人のほか立地優位性に着目した不動産業者、投資家等である。当該地域は周囲に明治通り等の幹線街路が走る高度商業地域の周辺部に位置し稀少性が高く需要は底堅い。市場での中心価格帯は画地規模により様々で見出すことが困難であるが、土地は坪当たり450万円程度の取引が中心である。

(2) 同一需給圏は、主として新宿区内にあって事務所、店舗、共同住宅など用途の多様性を有する商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の法人、不動産業者が想定される。同一需給圏では潜在的なテナント需要は底堅い。また、低金利が続いてきた中で都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような新宿駅勢圏の土地は取得需要が堅調。市場の中心価格帯は、50坪程度の土地で2~3億円程度。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格及び収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として新宿区内の用途多様な商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 新宿三丁目駅北東方
距離 400 m
土地の状態
土地面積 60.8 坪 (201 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中高層の店舗兼事務所ビルが見られる商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 540
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新宿区東京都新宿区新宿5丁目127番104
標準地の範囲
40 m
西 20 m
20 m
0 m
標準的使用
標準的使用 中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 15.5 m
奥行き 13 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 9m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 540
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高度商業地域エリアとの連続性を有する明治通り背後に位置する商業地域で熟成しており、今後は徐々に高度利用されながら推移するものと予測する。

(2)新宿駅勢圏の辺縁に位置し用途の多様性を有しており、中長期的にはテナント需要は底堅く、当面は現状を維持するものの、将来的には複合用途による高度利用が進んでいく可能性がある。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 466万1,460
1平米 141万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 485万9,820
1平米 147万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 466万1,460
1平米 141万
前年から次年への変動率 3.9 %
2022年
1坪 423万1,680
1平米 128万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 485万9,820
1平米 147万
前年から次年への変動率 3.9 %
2019年
1坪 423万1,680
1平米 128万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。区内不動産市場はウィズコロナの下で各種政策の効果もあって上昇基調で推移。

(2)新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念される中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注目されている。

地域要因
(1)高度商業エリア周辺部に位置する商業地域で需要は底堅く地価は上昇基調で推移。

(2)新宿駅勢圏の辺縁に位置し、用途の多様性を有する商業地域として、店舗や事務所の需要はやや低迷しているものの、共同住宅需要は堅調。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 12公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区新宿5丁目127番104
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
120万8,612 円/平米
399万5,671 円/坪
推定価格 平米
123万2,784 円/平米
407万5,584 円/坪
標準価格 平米
140万7,288 円/平米
465万2,494 円/坪
査定価格 平米
144万 円/平米
476万640 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 51公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区新宿5丁目127番104
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
104万7,418 円/平米
346万2,764 円/坪
推定価格 平米
106万6,272 円/平米
352万5,095 円/坪
標準価格 平米
141万413 円/平米
466万2,825 円/坪
査定価格 平米
144万 円/平米
476万640 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 11公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区新宿5丁目127番104
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
144万7,685 円/平米
478万6,047 円/坪
推定価格 平米
147万848 円/平米
486万2,623 円/坪
標準価格 平米
144万3,423 円/平米
477万1,956 円/坪
査定価格 平米
147万 円/平米
485万9,820 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区新宿5丁目127番104
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
105万2,853 円/平米
348万732 円/坪
推定価格 平米
110万1,284 円/平米
364万845 円/坪
標準価格 平米
128万3,548 円/平米
424万3,410 円/坪
査定価格 平米
131万 円/平米
433万860 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 3.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 56公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区新宿5丁目127番104
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
131万9,568 円/平米
436万2,492 円/坪
推定価格 平米
139万2,279 円/平米
460万2,874 円/坪
標準価格 平米
137万5,770 円/平米
454万8,296 円/坪
査定価格 平米
140万 円/平米
462万8,400 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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