路線価 (2023) 北海道帯広市西3条南21-11-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 帯広市北海道帯広市西３条南２１丁目１１番２
価格時点	2023 年
駅名	帯広駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	864万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	857万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円／坪 1平米 3万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は帯広市南部の住宅地域。需要者は帯広市に居住する第一次取得者層が殆どを占める。大型店舗やＪＲ帯広駅へのアクセスに優れる利便性の良い立地条件に注目されており、全般的な宅地供給不足もあって需要は増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地は８００～１，０００万円程度、中古戸建住宅付土地で１，２００～１，７００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ根室本線南側で比較的帯広市中心部に近い既成住宅地域一円である。周辺には大型商業施設やコンビニエンスストア等が立地し、小学校への距離も近い等利便性が良い。帯広市内での新規宅地分譲は一段落しており、需要は既成住宅地に向かっている。需要者は市内居住者及びハウスメーカーで、市場の中心価格帯は、土地は７００万円～１１００万円程度、既存戸建住宅で２０００万円～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ中、アパート等の収益物件が混在している低層の住宅地域であるが、マイホーム取得等自用目的の取引が中心である為、試算価格の相対的信頼性から収益価格を参考に留め、より信頼性の高い取引事例からの比準価格を採用、単価と総額との関連性及び前年公示価格との関連性を検討、更に代表標準地との価格の均衡に留意し、上記鑑定評価額の通り決定した。 (2) 自用目的のほか収益目的の取引も散見され、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえたので比準価格は説得力がある。一方、周辺では低層アパート等の収益物件や美容室も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低めに試算された。本件では、比準価格を重視しつつも収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性、代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	帯広駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の他アパート等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	帯広市北海道帯広市西３条南２１丁目１１番２
標準地の範囲
東	190 m
西	130 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.9 m
奥行き	21.8 m
面積	238 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北１０．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した粗造成の住宅地域であり、今後も現状を維持すると推量。大型の宅地供給が一段落し、需給関係が逼迫している事から地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。 (2)近隣地域内に格別の変動要因はないものの、住宅地の新規供給がないことから既存の住宅地へ需要が向かっており強含みの取引も見られる。今後も地価上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 8 ％
2022年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2019年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内経済はコロナ禍の影響が和らぐ中で、緩やかに持ち直している。また、帯広市の人口は減少傾向及び高齢化が進んでいる。 (2)十勝全体の農協取扱高は３４９４億円と過去３番目を記録しているが、新型コロナや藤丸の閉店という不安材料もあり経済的にはやや不透明である。
地域要因
(1)市街地鉄南地区に位置する既成住宅地域であり、特段の変動要因はないが、市内全般的な宅地供給の不足により需要は増加傾向にある。 (2)小学校、大型商業施設等に近接し、環境良好な住宅地域で、底堅い需要が見られ強含みで推移している。
個別的要因	(1)標準的な競争力を維持しており、個別的要因に変動はない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231711207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市西３条南２１丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,129 円／平米 12万9,360 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,369 円／平米 12万6,848 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,802 円／平米 12万4,973 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231691207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市西３条南２１丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,210 円／平米 10万6,486 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,022 円／平米 10万5,865 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,241 円／平米 10万3,283 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231711207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市西３条南２１丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,281 円／平米 11万9,945 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,717 円／平米 11万8,080 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231721207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市西３条南２１丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,412 円／平米 9万7,236 円／坪
推定価格 平米 坪	3万294 円／平米 10万152 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,135 円／平米 10万2,932 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情