路線価 (2023) 東京都新宿区大京町31-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区大京町３１番１外
価格時点	2023 年
駅名	千駄ケ谷駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 370万2,720 円
1平米当たり	1平米 112万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億700万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4億400万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 492万5,940 円／坪 1平米 149万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者はマンション開発を企図するマンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等が考えられる。ウィズコロナの下、広幅員による高容積率を活かせるマンション用地は不足しており、底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地総額は規模によるため把握しがたいが、単価は１６０万円程度の水準で取引されている。 (2) 同一需給圏は新宿区内かつ山手線内を中心とした、幹線・準幹線道路沿いの商業地域と判定した。下層階の店舗は若干の需要減退が認められるが、居住用及び投資用不動産の需要は底堅く安定した地域で、価格は上昇基調が継続している。需要者の中心は自社使用目的の一般事業法人のほか、収益事業を目的とする不動産業者や個人投資家等である。当該地域の土地は㎡単価１３０～１７０万円、稼働中の複合不動産は、総額数億～数十億円の取引が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、新宿区を中心とする幹線及び準幹線商業地の５事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における中高層店舗マンションとしての収益性を的確に示す理論的価格であり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視するが、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は新宿区内かつ山手線内の幹線道路沿いの商業地等、規範性を有する取引事例を比準した価格を比較考量して求めており、市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた価格で収益性を反映した価格である。需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられ、よって比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千駄ケ谷駅北東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区大京町３１番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	90 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「外苑西通り」沿い、「新宿御苑」付近の幹線沿道マンション地域
街路	２２ｍ都道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「外苑西通り」を挟み、西側に「新宿御苑」を望む事ができる眺望に優れた中高層店舗マンションが建ち並んでおり、今後もグレードの高いマンションへの建替が随時進行していくものと予測する。 (2)千駄ケ谷駅徒歩圏で、外苑西通り沿いに高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 528万9,600 円 1平米 160万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 522万3,480 円 1平米 158万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 528万9,600円 1平米 160万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 522万3,480円 1平米 158万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で各種政策の効果もあり持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、供給面の制約等の影響に十分注意する必要がある。 (2)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。
地域要因
(1)金融緩和による住宅需要が堅調だったため、幹線沿道高層マンションの地価水準への影響が見られる。 (2)千駄ケ谷駅徒歩圏、外苑西通り沿いの店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。投資不動産需要は底堅く地価は上昇基調が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大京町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	131万9,568 円／平米 436万2,492 円／坪
推定価格 平米 坪	139万2,279 円／平米 460万2,874 円／坪
標準価格 平米 坪	152万8,297 円／平米 505万2,550 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大京町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	144万7,685 円／平米 478万6,047 円／坪
推定価格 平米 坪	147万848 円／平米 486万2,623 円／坪
標準価格 平米 坪	154万1,769 円／平米 509万7,088 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大京町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万3,353 円／平米 569万7,405 円／坪
推定価格 平米 坪	172万5,043 円／平米 570万2,992 円／坪
標準価格 平米 坪	157万2,510 円／平米 519万8,718 円／坪
査定価格 平米 坪	160万 円／平米 528万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大京町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万8,654 円／平米 472万3,130 円／坪
推定価格 平米 坪	147万1,514 円／平米 486万4,825 円／坪
標準価格 平米 坪	158万9,108 円／平米 525万3,591 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区大京町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	165万1,187 円／平米 545万8,824 円／坪
推定価格 平米 坪	181万4,396 円／平米 599万8,393 円／坪
標準価格 平米 坪	162万4,347 円／平米 537万91 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情