路線価 (2023) 東京都新宿区新宿3-6-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区新宿３丁目６番１９
価格時点	2023 年
駅名	新宿三丁目駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 674万4,240 円
1平米当たり	1平米 204万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億6,100万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 852万9,480 円 1平米 258万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億6,100万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 852万9,480 円／坪 1平米 258万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区及び隣接区内の飲食・娯楽等店舗を主体とする普通～準高度商業地域である。主な需要者は、土地が各種開発業者、個人・法人、不動産業者等、商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。元来不動産需要が底堅い地域で良好な資金調達環境の継続やウィズコロナ政策の浸透等もあって不動産取引市場は堅調である。取引価格は物件の規模、収益力等により５～２０億円程度とバラツキが見られる。 (2) 同一需給圏は新宿区及び渋谷区内の中層の飲食・娯楽等の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は飲食等の店舗経営を目的とする個人又は法人や、収益物件の開発を目的とする不動産会社等があげられる。都心立地の飲食店舗を中心とした商業集積性の高い地域である。取引の中心は土地は㎡単価で２００～３００万円程度、稼働中の複合不動産は総額で数億から数十億規模となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は新宿三丁目駅に近接する飲食店街に属しており、飲食・娯楽等店舗が混在して商業繁華性も高く、不動産需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は飲食等の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域に所在する規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めた市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益性を反映した価格である。需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられ、よって比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新宿三丁目駅北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の飲食店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区新宿３丁目６番１９
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層店舗ビルが集積する飲食店街で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと予想する。 (2)新宿三丁目駅徒歩圏の新宿通り及び明治通り背後の中層飲食店舗が建ち並ぶ商業地域である。今後は新型コロナウイルスによる店舗の需要減退も回復に向かうと考えられ、現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 899万2,320 円 1平米 272万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 909万1,500 円 1平米 275万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 899万2,320円 1平米 272万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 843万300円 1平米 255万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 909万1,500円 1平米 275万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 843万300円 1平米 255万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が収束しつつある中、不動産市場に対する新たな不確定要素としてウクライナ情勢や円安・金利上昇等が懸念される。 (2)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。
地域要因
(1)新宿地区の飲食店街で繁華性、顧客流動性が高く、底堅い不動産需要が見られることから、地価は微増傾向に転じている。 (2)新宿三丁目駅徒歩圏の、中層飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。都心商業地で投資需要は底堅く、地価は上昇基調に反転している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。 (2)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５３公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	192万9,877 円／平米 638万173 円／坪
推定価格 平米 坪	192万6,130 円／平米 636万7,786 円／坪
標準価格 平米 坪	259万9,366 円／平米 859万3,504 円／坪
査定価格 平米 坪	260万 円／平米 859万5,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	218万6,013 円／平米 722万6,959 円／坪
推定価格 平米 坪	222万3,175 円／平米 734万9,817 円／坪
標準価格 平米 坪	285万3,883 円／平米 943万4,937 円／坪
査定価格 平米 坪	285万 円／平米 942万2,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６４公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万1,494 円／平米 569万1,259 円／坪
推定価格 平米 坪	178万6,911 円／平米 590万7,528 円／坪
標準価格 平米 坪	261万2,443 円／平米 863万6,737 円／坪
査定価格 平米 坪	261万 円／平米 862万8,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	189万6,668 円／平米 627万384 円／坪
推定価格 平米 坪	194万2,188 円／平米 642万874 円／坪
標準価格 平米 坪	298万7,982 円／平米 987万8,268 円／坪
査定価格 平米 坪	299万 円／平米 988万4,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情