路線価 (2023) 東京都新宿区新宿3-807-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区新宿３丁目８０７番１外
価格時点	2023 年
駅名	新宿駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 9,600万6,240 円
1平米当たり	1平米 2,904万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1億2,066万9,000 円 1平米 3,650万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1億2,133万200 円／坪 1平米 3,670万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都心区で代表的な繁華性を有する高度商業地域である。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とする資金力のある投資家である。新宿駅至近の極めて稀少性が高い立地であるため投資需要は堅調であり、建物の建て替えや路面店を中心に新規出店も見られることから、地価は強含んでいる。市場価格は取引において個別に形成されることが一般的であり、中心価格帯は個別物件により異なるのが現状である。 (2) 同一需給圏は、主として投資適格性が高い都心の高度商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の法人、大手不動産業者が想定される。同一需給圏では潜在的なテナント需要は堅調。また、低金利が続いてきた中で都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような新宿駅前の土地は投資適格性が高く取得需要が強い。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新宿通り沿いに高層店舗が建ち並ぶ繁華性が高い商業地域で、取引意思決定においては、取引価格による実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。比準価格は都心部の繁華性が高い商業地の取引事例を採用し、収益価格の還元利回りは不動産投資市場の実態を踏まえて査定した。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定しており、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要や資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として都心の投資適格性が高い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿駅東口駅前広場
距離	0 m
土地の状態
土地面積	376.6 坪 (1245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区新宿３丁目８０７番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新宿駅を中心とした新宿グランドターミナルの再整備が進行中である。
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心区でも有数の繁華な商業地域で、ＪＲ新宿駅の東西自由通路開通により回遊性はさらに高まった。今後は新宿駅及び周辺地区の再整備に伴う市街地整備事業の進捗に伴い、発展傾向が続くものと予測する。 (2)ＪＲ新宿駅東口駅前の高度商業地域として、中長期的にはテナント需要は底堅く、駅周辺の再開発進捗に伴い、今後、このような地域の特性がますます強まってくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1億2,695万400 円 1平米 3,840万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1億3,488万4,800 円 1平米 4,080万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1億2,695万400円 1平米 3,840万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 1億2,000万7,800円 1平米 3,630万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1億3,488万4,800円 1平米 4,080万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 1億2,000万7,800円 1平米 3,630万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。 (2)新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念される中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注目されている。
地域要因
(1)新宿通り沿いの商業地は、稀少性・繁華性共に高く投資需要は堅調であり、人流の回復に伴い地価はやや強含みに転じた。 (2)ＪＲ新宿駅前に位置する投資適格性の高い高度商業地域であり、コロナ禍でテナント需要は若干弱含んでいるが空室は少なく、投資需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目８０７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,242万4,388 円／平米 1億719万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	3,619万8,754 円／平米 1億1,967万3,081 円／坪
標準価格 平米 坪	3,810万3,952 円／平米 1億2,597万1,665 円／坪
査定価格 平米 坪	4,080万 円／平米 1億3,488万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都新宿区新宿３丁目８０７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,051万3,437 円／平米 1億87万7,423 円／坪
推定価格 平米 坪	3,042万4,563 円／平米 1億58万3,605 円／坪
標準価格 平米 坪	4,273万1,128 円／平米 1億4,126万9,109 円／坪
査定価格 平米 坪	4,570万 円／平米 1億5,108万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都新宿区新宿３丁目８０７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,376万575 円／平米 7,855万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2,828万6,399 円／平米 9,351万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	3,308万3,508 円／平米 1億937万4,077 円／坪
査定価格 平米 坪	3,540万 円／平米 1億1,703万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	36.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都新宿区新宿３丁目８０７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,920万9,334 円／平米 9,656万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3,013万4,247 円／平米 9,962万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	3,487万7,601 円／平米 1億1,530万5,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3,730万 円／平米 1億2,331万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情