路線価 (2023) 東京都新宿区西新宿1-12-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区西新宿１丁目１２番１７
価格時点	2023 年
駅名	新宿駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 1,907万5,620 円
1平米当たり	1平米 577万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	19億1,000万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,396万8,500 円 1平米 725万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	19億1,000万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,406万7,680 円／坪 1平米 728万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都心五区を中心とするターミナル駅に近く、中高層のビルが建ち並ぶ繁華性が高い商業地域である。需要者の中心は自用のビル目的の法人の外、機関投資家、不動産投資法人、商業ビル開発業者等である。新宿駅西口に近く繁華性が高い商業地の需要は根強い。取引される価格帯（総額）は、取引される画地規模が様々であるが、土地建物で数十億円以上である。 (2) 同一需給圏は、都心区の主要ターミナル駅周辺の準高度商業地域。需要者の中心は、収益用不動産を開発運営する不動産業者、機関投資家、大手企業法人等である。当該地域は、新宿駅西口の飲食店・家電量販店を中心とした繁華な店舗街に存し、新型コロナの影響による都市型店舗の低迷からの持ち直しがみられ底堅い需要がある。稀少性から個別性が強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額２０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は、同一需給圏内である渋谷区・新宿区・港区の高度商業地から選択しており類似性が高い。需要者は投資を目的とする不動産会社やファンド等が中心で、資金調達環境が投資家等にとり良好な状態であったこと等から、周辺の取引価格を重視して意思決定を行うケースも多く見られる。従って収益性を表す収益価格と取引市場の実勢を示す比準価格をほぼ同程度重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、新宿駅西口店舗街の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿駅　西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区西新宿１丁目１２番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の小規模な店舗ビル等も存在するが、今後、これらの敷地の集約化・高度利用が進み、高層店舗事務所地域として成熟していくものと予測する。 (2)価格形成要因の変動は特に認められず、中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,496万300 円 1平米 755万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,562万1,500 円 1平米 775万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,496万300円 1平米 755万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 2,383万6,260円 1平米 721万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,562万1,500円 1平米 775万円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 2,383万6,260円 1平米 721万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)新型コロナの影響による店舗、オフィス需要の減退から持ち直し、良好な資金調達環境を背景に投資意欲は回復傾向である。
地域要因
(1)新宿駅西口に近い繁華性が高い一般商業地域で、新型コロナウイルス禍で落ち込んだ客足や繁華性は戻りつつある。 (2)新型コロナの影響による新宿駅周辺商業地への客足の落ち込み、消費低迷から持ち直しつつあり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目１２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	702万312 円／平米 2,320万9,151 円／坪
推定価格 平米 坪	677万9,616 円／平米 2,241万3,410 円／坪
標準価格 平米 坪	725万8,690 円／平米 2,399万7,229 円／坪
査定価格 平米 坪	726万 円／平米 2,400万1,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目１２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,528万4,668 円／平米 5,053万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	1,552万9,223 円／平米 5,133万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	834万77 円／平米 2,757万2,295 円／坪
査定価格 平米 坪	834万 円／平米 2,757万2,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５４公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目１２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,114万2,047 円／平米 3,683万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万9,405 円／平米 3,715万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	784万8,747 円／平米 2,594万7,958 円／坪
査定価格 平米 坪	785万 円／平米 2,595万2,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目１２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,127万1,097 円／平米 3,726万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1,100万8,469 円／平米 3,639万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	750万9,188 円／平米 2,482万5,376 円／坪
査定価格 平米 坪	751万 円／平米 2,482万8,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	840 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	48 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情