土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 東京都新宿区西新宿4-289-10 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 新宿区
東京都新宿区西新宿4丁目289番10 (新宿)
  • 周辺状況: 商業地 (中低層のマンション、事業所の多い商業地域)
  • 西新宿五丁目駅 から 350m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
264万4,800
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
80万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 新宿区東京都新宿区西新宿4丁目289番10
価格時点 2023
駅名 西新宿五丁目駅 から 350m
路線価
1坪当たり 1坪 264万4,800
1平米当たり 1平米 80万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月11日
鑑定評価額 総額
3億8,000万
(369 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 340万5,180
1平米 103万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
3億8,400万
(369 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 343万8,240 円/坪
1平米 104万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路背後の商業地域である。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。新宿副都心に近く稀少性が高いため投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引における価格帯は規模等に応じて様々であり、個別物件により異なるのが現状である。

(2) 同一需給圏は新宿区及び隣接区内の店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者としては事業目的での購入を目論む一般事業法人、収益目的での購入を目論む投資家等が想定される。標準的画地規模の土地では1,000千円/㎡~1,200千円/㎡程度が市場の中心である。住宅系用途の需要は堅調であり、市況は強含みで推移している。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 西新宿五丁目駅徒歩圏の幹線道路背後に店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域であり、取引意思決定においては、取引価格による実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定がなされていることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 事業目的での購入を目論む一般事業法人、収益目的での購入を目論む投資家等は収益性を考慮し、市場での取引価格の動向を重視して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 西新宿五丁目駅 南東方
距離 350 m
土地の状態
土地面積 111.6 坪 (369 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中低層のマンション、事業所の多い商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新宿区東京都新宿区西新宿4丁目289番10
標準地の範囲
30 m
西 30 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 24 m
面積 360 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 5m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、店舗、事務所、共同住宅等の混在する幹線道路背後の商業地域である。地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。

(2)地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 357万480
1平米 108万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 370万2,720
1平米 112万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 357万480
1平米 108万
前年から次年への変動率 3.1 %
2022年
1坪 330万2,694
1平米 99万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 370万2,720
1平米 112万
前年から次年への変動率 4.1 %
2019年
1坪 330万2,694
1平米 99万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。

(2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。

地域要因
(1)新宿副都心に近く利便性が高いため投資需要は堅調である。周辺地域を含めて地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。

(2)共同住宅を中心とする地域であり、地域要因に特段の変化はないが、利便性の高い共同住宅地の需要は堅調に推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。

(2)個別的要因に特段の変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 12公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿4丁目289番10
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
97万2,006 円/平米
321万3,452 円/坪
推定価格 平米
99万4,362 円/平米
328万7,361 円/坪
標準価格 平米
104万7,800 円/平米
346万4,027 円/坪
査定価格 平米
105万 円/平米
347万1,300 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 3.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 56公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿4丁目289番10
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
92万7,175 円/平米
306万5,241 円/坪
推定価格 平米
94万9,427 円/平米
313万8,806 円/坪
標準価格 平米
107万2,799 円/平米
354万6,673 円/坪
査定価格 平米
107万 円/平米
353万7,420 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種中高層階住
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 56公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿4丁目289番10
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
105万9,846 円/平米
350万3,851 円/坪
推定価格 平米
107万1,959 円/平米
354万3,896 円/坪
標準価格 平米
104万3,777 円/平米
345万727 円/坪
査定価格 平米
104万 円/平米
343万8,240 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 10.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種中高層階住
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿4丁目289番10
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
105万2,853 円/平米
348万732 円/坪
推定価格 平米
110万1,284 円/平米
364万845 円/坪
標準価格 平米
113万7,690 円/平米
376万1,203 円/坪
査定価格 平米
114万 円/平米
376万8,840 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 3.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加