路線価 (2023) 東京都新宿区高田馬場3-161-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区高田馬場３丁目１６１番８
価格時点	2023 年
駅名	高田馬場駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 350万4,360 円
1平米当たり	1平米 106万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億7,000万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 452万9,220 円 1平米 137万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億7,200万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 456万2,280 円／坪 1平米 138万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区のＪＲ山手線・中央線・総武線、地下鉄各駅の駅前商店街及び生活準幹線街路沿いの商業系の地域である。需要者は飲食店舗等を運営する事業者・個人等が中心で、飲食店舗等の広域展開を計画する事業者並びに賃貸収益目的の投資家も存在する。賃貸需要は１階は飲食店舗需要が強いが、２階以上の店舗・事務所等の需要は相対的に弱く、賃料水準もさほど高くない。小規模なビルの取引が多く、土地取引の価格帯は３億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、新宿区内における近隣商業地域又は普通商業地域である。需要者は自用又は賃貸目的の個人・法人のほか、投資家も含むと考えられる。ターミナル駅である高田馬場駅に近い商業地として稀少性があり需要は堅調であるが、供給は少なく、取引はやや停滞気味である。市場での中心価格帯は土地の規模や基準容積率により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は自用を目的とする法人並びに収益性を取引の判断指標とする投資家等が考えられ、市場の実態を反映した比準価格と、周辺の賃貸事例を基礎に賃貸需要等を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断するが、普通商業地の需給動向並びに標準地の規模等から、自用を目的とする需要が投資を目的とする需要より強いと判断し、収益価格より比準価格に重きを置き、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は広範囲から収集した取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高田馬場駅　北西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の飲食店ビルが多く建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	328 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区高田馬場３丁目１６１番８
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	栄通り商店街。
街路	５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	328 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は１階・地下１階を飲食系店舗、２階以上を飲食店舗または店舗事務所とする中層の建物が多い栄通り商店街沿いの商業地域であり、今後も現状を概ね維持するものと予測する。 (2)近隣地域は中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。
地域要因
(1)新型コロナウイルス禍等による飲食店舗等への来客数が減少していたが、当地域の客足は戻りつつある。 (2)店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。道路幅員は５．４７２ｍのため基準容積率を３２８％とした。
個別的要因	(1)栄通り商店街の中で標準的な店舗兼事務所ビル用地であり、個別的な価格形成要因に影響を与える特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区高田馬場３丁目１６１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万2,006 円／平米 321万3,452 円／坪
推定価格 平米 坪	99万4,362 円／平米 328万7,361 円／坪
標準価格 平米 坪	143万4,866 円／平米 474万3,667 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区高田馬場３丁目１６１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万7,175 円／平米 306万5,241 円／坪
推定価格 平米 坪	94万9,427 円／平米 313万8,806 円／坪
標準価格 平米 坪	153万3,808 円／平米 507万769 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種中高層階住
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区高田馬場３丁目１６１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万2,853 円／平米 348万732 円／坪
推定価格 平米 坪	110万1,284 円／平米 364万845 円／坪
標準価格 平米 坪	157万3,263 円／平米 520万1,207 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区高田馬場３丁目１６１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万6,797 円／平米 332万8,471 円／坪
推定価格 平米 坪	101万9,885 円／平米 337万1,740 円／坪
標準価格 平米 坪	141万2,583 円／平米 466万9,999 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情