路線価 (2023) 東京都文京区千駄木2-72-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区千駄木２丁目７２番２８
価格時点	2023 年
駅名	千駄木駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	6,220万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 263万4,882 円 1平米 79万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 263万1,576 円／坪 1平米 79万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 文京区内の既成住宅地域を供給圏とし、需要圏域は文京区内をはじめ、２３区部のうち都心部にも及ぶ。市場において中心となる価格帯は、６千万円前後と高額であり、需要者の属性は、富裕層及び富裕層向けの住宅を開発し販売する不動産開発業者である。周辺は落ち着いた住宅地域で環境は良好で、文京区のブランドイメージも相まって需要は旺盛であるが、熟成度が高く、供給余力は限定的である。 (2) 同一需給圏は文京区内に存し、最寄駅から徒歩圏の住宅地域である。主たる需要者は文京区の内外を問わず居住を目的とした個人等である。敷地規模の大きい画地は建売住宅の販売を企画する不動産業者等が中心である。千駄木ブランドとして根強い人気があり、住宅需要は堅調に推移している。画地規模により取引単価が異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば土地の取引価格帯は６千万円程度、建売住宅では７千万円～８千万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価格である。近隣地域には小規模な共同住宅も見受けられるが、基準容積率も低く収益性を選択の主標とするものとは認めがたい。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断のうえ比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算した。収益価格は収益性に着目した価格であり、収益用の不動産を想定して試算した。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められたものの、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にあり収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千駄木駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	23.6 坪 (78 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅等が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区千駄木２丁目７２番２８
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	14.5 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)日本医大病院に近い、小規模一般住宅等が多く見受けられる既成住宅地域である。今後も現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 269万1,084 円 1平米 81万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 265万1,412 円 1平米 80万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 269万1,084円 1平米 81万4,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 250万9,254円 1平米 75万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 265万1,412円 1平米 80万2,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 250万9,254円 1平米 75万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の住宅地に対する需要は旺盛でコロナ禍における行動制限の緩和措置の影響もあり、区内住宅地の地価は横這いからやや上昇傾向にある。 (2)文京区は教育機関の充実、居住環境、治安等の観点から人気が高く、コロナ禍の影響は比較的軽微で、住宅地需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に変動はない。 (2)小規模の一般住宅地域として熟成しており、千駄木駅から徒歩圏にある利便性の高い住宅地として需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区千駄木２丁目７２番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,620 円／平米 153万9,340 円／坪
推定価格 平米 坪	51万727 円／平米 168万8,463 円／坪
標準価格 平米 坪	68万1,879 円／平米 225万4,292 円／坪
査定価格 平米 坪	71万6,000 円／平米 236万7,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木２丁目７２番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	68万1,325 円／平米 225万2,460 円／坪
推定価格 平米 坪	70万6,151 円／平米 233万4,535 円／坪
標準価格 平米 坪	79万5,215 円／平米 262万8,981 円／坪
査定価格 平米 坪	83万5,000 円／平米 276万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木２丁目７２番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万210 円／平米 234万7,954 円／坪
推定価格 平米 坪	87万634 円／平米 287万8,316 円／坪
標準価格 平米 坪	59万7,143 円／平米 197万4,155 円／坪
査定価格 平米 坪	62万7,000 円／平米 207万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木２丁目７２番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,343 円／平米 326万850 円／坪
推定価格 平米 坪	107万8,972 円／平米 356万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	84万7,582 円／平米 280万2,106 円／坪
査定価格 平米 坪	89万 円／平米 294万2,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情