路線価 (2023) 東京都文京区小日向2-49-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区小日向２丁目４９番３
価格時点	2023 年
駅名	江戸川橋駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8,500万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 298万8,624 円 1平米 90万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	8,510万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 299万1,930 円／坪 1平米 90万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として文京区内の高台に位置する住宅地域。想定需要者層は区内及び周辺区部在住の個人及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、小日向という地域選好性から根強い需要が認められ、価格もコロナ禍前の水準を回復し、取引は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模により様々であるが、標準的画地の規模を前提とすれば、土地総額８～９千万円程度と把握される（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。 (2) 同一需給圏は文京区西部を中心とする住宅地域である。想定される需要者は文京区内外の高所得者層の個人及びこれらの個人へ再販を行う不動産業者である。文京区のブランドイメージと高台に位置しているという特性を背景として、小日向地区の不動産需要は堅調に推移し、コロナ禍の影響も僅少である。市場において需要の中心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合、土地総額で８千万円台と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件等の制約もあり、収益価格は低位に試算された。近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。自用目的の市場参加者は類似不動産の取引価格を重視して意思決定する傾向が強く、よって実際の取引価格に基づく比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸住宅も散見されるものの戸建住宅が大半を占める地域で、自ら居住することを目的とした個人の住宅購入に伴う取引が多い。これらの需要者は類似物件の取引価格を念頭に購入の可否を判断する傾向がある。一方で収益性が価格形成に及ぼす影響はやや希薄である。したがって、本件では実証的で信頼性も高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江戸川橋駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	6 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区小日向２丁目４９番３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	14 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の住宅地域として熟成した環境を形成しており、大差無く推移すると予測する。今後の地価水準については、経済動向及び不動産施策の如何と判断する。 (2)当該地域は高台の住宅地域として成熟しており、セットバックによる道路幅員の拡幅も概ね完了している。今後も良好な住環境が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 307万4,580 円 1平米 93万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 305万1,438 円 1平米 92万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 307万4,580円 1平米 93万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 289万2,750円 1平米 87万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 305万1,438円 1平米 92万3,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 289万2,750円 1平米 87万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近１年の人口・世帯数は微増、取引件数は減少、住宅着工件数はほぼ横ばいで推移。取引価格はコロナ禍前の水準を回復し上昇傾向にある。 (2)コロナ禍の影響で一時伸び悩んでいた文京区の人口は増加基調に戻っており、不動産取引も活発である。
地域要因
(1)小日向ブランドを有する高台の住宅地域である。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。コロナ禍にあっても高台住宅地域の不動産需要は堅調であり、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小日向２丁目４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	128万6,922 円／平米 425万4,564 円／坪
推定価格 平米 坪	125万2,430 円／平米 414万534 円／坪
標準価格 平米 坪	93万1,868 円／平米 308万756 円／坪
査定価格 平米 坪	93万2,000 円／平米 308万1,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小日向２丁目４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	96万8,108 円／平米 320万565 円／坪
推定価格 平米 坪	98万9,938 円／平米 327万2,735 円／坪
標準価格 平米 坪	94万2,798 円／平米 311万6,890 円／坪
査定価格 平米 坪	94万3,000 円／平米 311万7,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小日向２丁目４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万8,781 円／平米 300万4,430 円／坪
推定価格 平米 坪	84万9,459 円／平米 280万8,311 円／坪
標準価格 平米 坪	91万7,342 円／平米 303万2,733 円／坪
査定価格 平米 坪	91万7,000 円／平米 303万1,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小日向２丁目４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	91万5,833 円／平米 302万7,744 円／坪
推定価格 平米 坪	101万2,338 円／平米 334万6,789 円／坪
標準価格 平米 坪	96万2,298 円／平米 318万1,357 円／坪
査定価格 平米 坪	96万2,000 円／平米 318万372 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小日向２丁目４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	104万5,977 円／平米 345万8,000 円／坪
推定価格 平米 坪	102万9,374 円／平米 340万3,110 円／坪
標準価格 平米 坪	99万4,564 円／平米 328万8,029 円／坪
査定価格 平米 坪	99万5,000 円／平米 328万9,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情